房地产市场步入存量时代，房屋维护和管理成为焦点。近日在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国宣布，正在研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度，旨在构建一个全生命周期的房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市已经开始进行试点。由此，也引发关于房屋“养老”的热议。

关于公共账户资金来源，业内也给出诸多建议，多位行业专家表示，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。此外，要立足小区“更安全”和“更增值”的角度获得社会资金导入。通过房屋养老金制度，本身可以带动小区安全性提高和增值空间增大，其背后完全可以产生积极正向的现金流，以更好支撑此类账户的建立。

为房屋安全进行制度性“兜底”

房屋养老金，顾名思义就是为房子设立的“养老保险”，在设置上分为个人账户和公共账户。目前，房屋养老金个人账户为已有的住宅专项维修资金，所谓“房屋养老金”本质上就是过去的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，如内外承重墙体、楼板、屋顶以及楼梯间走廊等。

在8月23日国新办举行的新闻发布会上，董建国明确表示，房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。

“之所以政府要把公共账户建立起来，也是因为个人账户不够用了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，面对即将到来的房屋“老龄化”，目前的物业维修基金，不管是规模还是“归集－提取－使用”的机制，都无法应对2040年80%的房屋将进入中老年阶段需要的大体量资金支持。

对于李宇嘉提到的物业维修基金机制问题，北京商报记者了解发现，目前，维修基金在使用时存在动用住宅专项维修资金要求2/3以上业主参加、过半数同意等诸多问题。同时，受程序漫长、申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。

而根据目前的改革，实际上是统一在房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系，对存量小区等房屋进行全方位管理的资金支持。从而有效解决物业维修基金不足或提取时无钱可用等问题，需要用的时候立马就用。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪同样表示，当下住房维修及安全管理，最大的问题是“钱不够”，从老旧房屋体检，到出现问题后的维修，现有资金池不能满足日增的安全管理需求，住宅维修基金制度需要升级，如今政策提及的房屋养老金，目的便是为保障房屋安全进行制度性“兜底”。

公共账户资金来源是什么？

研究建立房屋养老金制度，也是为了探索建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池，减少未来存量房规模越来越大、支出越来越大的压力。近年来，政府部门多次提出要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。

事实上，房屋养老金并不是被首次提及，早在2022年住建部就已经提出了要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。目前，上海等22个城市已经开始进行试点。

养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。

除上述渠道外，市场化探索也必不可少。易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前地方政府在财政压力下，要确保公共账户账款的充足，其实需要有三个原则：量力而行循序渐进，要基于财政压力和一些重要资金来源的压力，有序规划时间表。对于公共账户的建立和资金的注入，是需要一个持续性的时间的，而不是简单地注资。即需要有一些持续循环的账户管理思路。此外，要立足小区“更安全”和“更增值”的角度获得社会资金导入。通过房屋养老金制度，本身可以带动小区安全性提高和增值空间增大，其背后完全可以产生积极正向的现金流，以更好支撑此类账户的建立。

严跃进称，客观上要求一些急难愁盼和风险较大的小区率先改革和试点，不断探索出“财政支持+市场化探索”之路。

“住建部提出试点的重点就是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。”中指研究院市场研究总监陈文静解读称。

李宇嘉也建议称，房屋养老金制度应该囊括商业性房屋养老金，包括房屋安全保险以及商业性房屋养老金。对于商业性房屋养老金，期待商业银行能创新金融业务，从按揭投放为主转到金融支持房屋运维为主，基于老旧小区改造探索出可持续的模式。

“有进有出”的可能形式

房地产的问题更加错综复杂，最近几年的一些问题，如燃气管道爆炸的事件，已经不是简单的物业维修的概念。又比如说停车库被水淹的事件，其具有偶发性但具有强破坏性，和传统的房屋漏水等问题是完全不同的。对于此类问题需要有比较系统和全面的资金支持，建立包括房屋养老金等制度在内的内容。

资金筹集是其中一个环节的过程，而如何使用也是后续要积极研究的一项重要工作。

小区维修基金够不够，谁说了算？如果不够怎么办，小区业主怎么决策？此类问题涉及资金使用的内容。严跃进称，随着房屋养老金制度的建立，实际上物业管理模式、业委会治理模式等都会发生系统的变化。这期间将会和智慧小区、房屋安全定期评估制度等进行系统结合，同时也会落实资金全程监测制度。

同样关键的还有资金退出机制。在严跃进看来，“房屋养老金是否可以提取”是个开放的问题。目前主要是资金筹集工作，所以谈“提取”，其实还没上升到很迫切的阶段，只能作为一个待定的工作任务。后续完全可以探索“有进有出”的模式，本身也应该符合“资金筹集－资金使用－资金退出”等模式，也可以参照住房公积金管理的模式。关键是资金后续应该有增值运作的模式，比如说明确此类资金和购买国债、购买保租房REITs产品等结合。

北京商报记者 王寅浩 李晗