望京的商业格局即将迎来新变化。7月15日，北京商报记者了解到，华彩商业中心当下已进入外立面改造阶段，近期将更名为“北京望京万象汇”。据项目相关负责人介绍，望京万象汇地下一层将与地铁14号线东湖渠站连通，餐饮业态将成为项目主打业态，整体改造预计将于今年末完成。据了解，该项目由华彩集团与华润万象生活合作改造，是望京地区首个华润万象汇商业项目。随着望京万象汇的重新入市，望京商圈如何突围北京商业仍值得关注。

年末完成变身

北京将再迎一座万象汇。北京商报记者走访位于望京的华彩商业中心看到，当下华彩商业中心在营业的同时正在进行改造，商场外立面已经挂出了“万象汇”的LOGO。据悉，该项目日后将以“北京望京万象汇”的身份再度入市。

记者在现场看到，目前商场一层东区、二层、四层正常运营，三层封闭改造中。一层东区主营生活零售品牌，包括中国黄金、周大福等黄金饰品品牌及OPPO等数码品牌；二层以便民生活业态为主，盒马鲜生、名创优品、嗨特购等品牌入驻；四层以华谊兄弟影院及餐饮品牌为主。虽暂时无法得知改造后的具体业态占比，但根据北京其他万象汇商场的业态配比可以推测出，望京万象汇未来也将引入更多的零售品牌及体验型品牌，建设成为辐射区域的综合型商业项目。

据该项目相关负责人介绍，华润万象生活与华彩置业集团此前完成签约，对望京华彩商业中心项目进行翻新改造。2023年11月，北京望京万象汇开始施工改造，历时10个月，预计将在2024年8月完成地上部分的焕新，12月完成地下部分的改造，在年末迎来全面开业。

“对于华彩商业中心的改造，华润万象生活从建筑平面布局、空间形态、外立面造型、泛光效果、城市景观及标识等方面进行了全面的设计改造，同时华润万象生活还将对原有设备设施进行更新，实现垂直及水平交通动线调整。”上述负责人表示。

改造后，望京万象汇将由华润万象生活与华彩置业集团合作运营。一位接近该项目的内部人士向记者透露，改造后，华润万象生活将以轻资产的模式进行项目管理，负责项目整体运营。与此同时，该项目预计将在7月引入新一批餐饮商户，3层改造将见成效。

看上望京商圈优势

据上述负责人介绍，望京万象汇面积近5万平方米，覆盖地下一层、地上五层。改造后，商场将引入生活方式、零售、餐饮等业态，其中，餐饮业态将成为项目主打业态，目前西贝莜面村、胜博殿、长安记等餐饮品牌已确定被引入。“望京万象汇地下一层将与地铁14号线东湖渠站连通。”该负责人说。

诚然，作为地铁14号线东湖渠TOD上盖项目，望京万象汇3公里范围内常驻人口约56万人，以中高档小区居民及周边办公人群为主要辐射客群，这为望京万象汇提供了充分的消费基础。同时，望京商圈内还拥有高德、理想汽车、美团等多家企业以及望京SOHO、融科望京中心、绿地中心等多座写字楼，拥有较为丰富的白领客群。随着奔驰、西门子等外企进入，商圈内的人群构成也更为多元，外国人占比日益提升。据不完全统计，望京商圈工作日去重客流约为279万，节假日去重客流约为219万，庞大的客流或将为望京万象汇带来新的机遇。这或许也是华润万象选择在此处落子万象汇的主要原因。

但从整个望京商圈来看，望京商圈拥有新世界百货、望京小街、合生麒麟新天地等多个项目，在中国百货商业协会秘书长杨青松看来，上述商业项目大多皆以餐饮为主要布局业态，望京万象汇的改造方向与之不免有些雷同，如望京小街有着夜经济美食街，合生麒麟新天地也曾获评“深夜食堂特色餐饮街区”等。华润万象生活想要凭借此项目破局望京商圈，还需培育项目的核心发展优势，如针对上述商圈特点引入相应的商务服装品牌及商务餐饮品牌，打造成为包容多元文化的区域型商业综合体。

招商避免重复

对于望京万象汇的本次改造，中际远大（北京）国际投资管理有限公司总裁赵理明表示，当下望京商圈的商业项目多为社区型商业项目，主要辐射周边居民，尚未有一个可以辐射望京整个区域的商业项目，过往的华彩商业中心业态较为单一，无法承接周边客群充分的消费需求，辐射范围也相对有限。随着华润万象生活的加入，依托其过往的商业运营经验，望京万象汇会在楼体环境及项目动线等方面有所提升，但望京万象汇能否破局望京商圈，还要在品牌招商、项目规划等多方面有所突破。

今年3月，北京市商务局印发《北京市传统商业设施更新导则》（以下简称《更新导则》）显示，目前北京城市建设已进入减量发展阶段，需对软硬件设施进行改造提升，提高商业设施与消费场景的匹配度，推动存量商业设施提质增效。《更新导则》指出，对于单体商业设施更新要强化功能业态引导，把握消费领域新增长点和变化趋势，引导多业态复合经营，推动传统消费业态转型升级，释放消费新活力。同时，在建筑主体更新方面，要在更新改造中合理布局商业空间，统筹利用好地下空间；内部装修注重创意主题元素表达，营造特色主题场景；通过丰富立面照明、规范户外广告牌匾设置、优化第五立面等措施，强化商业风貌塑造，在符合相关规定的前提下，提高商业设施的可识别性。

望京万象汇对于外立面、地下空间等多方面的改造将作为城市更新的一部分，助推望京商圈商业水平提升。但同时，赵理明进一步指出，仅仅依靠餐饮业态，无法为望京万象汇带来持续的增量，望京商圈的商业项目大多都以餐饮为主要发展特色，望京万象汇还要在引入品牌上下功夫，或可引入单一业态的大集合体品牌，为消费者提供一站式购物体验，从而推动项目品质提升，拉动周边消费。

杨青松也表达了相同的观点。杨青松表示，眼下望京万象汇虽然有华润万象的加持，但仍没有足够的品牌号召力，难以在望京商圈中形成项目独特性。望京万象汇还应在品牌组合方面下功夫，打造亮点品牌，如引入区域型的首店或品牌旗舰店，同周边项目形成差异化品牌矩阵，从而扩大项目辐射面，提升消费者到访度和复购率。

北京商报记者  王思琦