2024年房地产行业正站在关键的“十字路口”，新旧模式交替，供求关系变化成为转折点。在结构优化、品质提升等关键词下，住建部提出的“好房子”概念迅速成为焦点。另一方面，随着房地产行业进入深度调整期，购房者对住房品质的要求越来越高，以过硬的产品力穿越市场周期俨然已经成为行业共识。

产品力就是核心竞争力。据深蓝智库统计，自2023年开始，各大房企纷纷加快了产品更新的步伐，截至目前，已有约30家房企根据自身企业产品理念和客户需求变化，在集团或区域层面进行了产品战略的调整。在刚刚过去的房企年报季，有超40家上市房企管理层在业绩会上强调产品力的重要性，并将其置于企业下一阶段发展的重要位置。

从有没有到好不好

住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，房地产行业也从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段。中央层面已明确指出了接下来房地产行业工作的三个重点：保交付、去库存以及增加高品质住宅。

住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

从“有没有”向“好不好”，房地产行业迈向品质提升。在此背景下，各大房企都在不断探索和创新，力求在产品研发上实现突破，他们从户型设计、社区规划、服务配套等多个方面入手，提升自身的核心竞争力。

据深蓝智库统计，自2023年开始，各大房企纷纷加快了产品更新的步伐。这一趋势不仅体现在新产品的发布频次上，更体现在房企们对产品战略、市场定位以及客户需求变化的深度思考和积极响应上。截至目前，已有约30家房企根据自身企业产品理念和客户需求变化，在集团或区域层面进行了产品战略的调整。

深蓝智库注意到，这些房企通过深入分析市场趋势、消费者偏好以及竞争格局，制定出了更加精准、有针对性的产品战略。他们不仅注重产品的品质和细节，更在产品的创新性和差异化上下功夫。

以保利发展、龙湖集团、碧桂园、中交地产等为代表的房企，纷纷于2023年公布了产品升级计划。

2023年，保利发展推出全新人文社区理念及“天悦人和”产品品牌体系，将人文注入品质生活。并重新定义理想社区六大场景内核：意韵、礼序、私享、邻里、趣活、智造，以“天悦人和”全新产品体系，为美好生活提供整套解决方案。

华发股份优+产品体系5.0也于2023年焕新发布，推出“三力十二优”和“七大质美”生活场景模块；中交地产则发布全新产品体系——“M+交享生活体系”；碧桂园以文化为基底，从文化价值传承和文化赋能生活两个维度，提出“居住复兴”战略；龙湖集团也发布了新的产品战略，推出高端产品线品牌“云河颂”和“御湖境”，并于2024年推出新的产品线品牌“观萃”。

分歧与共识

当规模效应减弱、产品效应凸显，房企市场竞争越来越依赖“好房子”的竞争。

实际上，“好房子”已经被视为房地产行业发展的新赛道。但即使如此，行业内部人士对于“好房子”的定义，不同的人也有不同的看法。

作为全国首个“带方案入市”项目的操盘手，龙湖·观萃项目负责人毛晓辉在接受深蓝智库专访时，给出了“好房子”的三大条件——“核心城市、核心区域、优质配套”。

在毛晓辉看来，所谓“好房子”，就是要深入了解购房者的新需求和新特点，并在供给侧改革中加以体现。同时，还需要注重品质提升、配套设施完善、社区建设以及个性化需求的满足等方面的工作，而不是延续过去“供应导致需求”的简单模式。

“以购房者需求为导向，引领产品迭代。”毛晓辉称，过去由于房地产市场的繁荣与不断上涨的趋势，购房行为往往被视为一种具有投资价值的交易。大家在购置房产时，更多地关注其可能带来的经济回报，而非房屋本身的品质。这种观念在一定程度上使得客户对房屋质量的重视程度相对较低，更倾向于追求“买到即赚到”的短期利益。

然而，随着近年来房地产市场的深度调整与洗牌，客户的购房观念发生了显著变化。市场的不确定性和竞争加剧使得购房者开始重新审视购房的价值和意义。如今，客户更加聚焦于房屋本身的品质与价值，而不仅仅是追求短期的经济利益。诸如房屋质量是否坚实可靠、居住环境是否便利舒适、社区配套是否完善等问题成为客户最为关注的核心要素。

为了迎合这一变化，房地产企业必须加大产品研发力度，提升产品质量和性价比，同时关注客户的个性化需求。通过引进先进的建筑技术、优化空间布局、提升居住舒适度等方式，力求以更加卓越的品质和更高的性价比来吸引购房者。

在毛晓辉看来，所谓“好房子”，不同的人有不同的观点，但也有一些带共性的标准，那就是需求影响供给。建好房子是行业发展的必然趋势，从有到优的升级，每个行业都是这么走过来的。

居住空间提升成趋势

今年3月，位于北京昌平中关村生命科学园地块的成交引发大家广泛关注，这是全国首个带规划方案入市的地块。该地块土拍文件中明确要求，项目的规划设计方案要选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖作品。

鉴于首次全国“好房子”设计大赛仅涵盖两个赛题地块，其中位于南京的赛题地块尚未进入市场供应阶段，昌平中关村生命科学园地块项目将率先实现全国范围内“好房子”理念的落地实施。此举对于未来新房的供应有重大的引导意义。

谈及未来新房趋势，毛晓辉总结称，“未来新房居住空间提升渐成趋势”。以龙湖·观萃项目为例，在规划设计层面，项目创新性地引入了南方市场广受欢迎的宽敞错层阳台设计，这一设计元素在北方市场尚属罕见，旨在为消费者带来更加舒适与宽敞的居住体验。同时，根据土拍文件的相关规定，阳台面积可占住宅总面积的8%以内，且其进深不得超过1.5米。此项规定虽然看似细微，却为购房者带来了实质性的面积增值效应。

其次，在土拍文件中还明确鼓励建设单位在建筑底层局部设置架空层，而7个一等奖方案中，大部分也都据此规划设计了架空层。而在龙湖·观萃的设计方案中，提出了一个泛会所的概念，也就是将生活功能延伸到架空层这样开放的区域，不但利用架空层设计了各种功能的公共空间，而且还有户外空间渗透使用。在毛晓辉看来，“规划层面已经给到‘居住空间’延展的引导方向”。

随着房地产供求关系转变，自2023年以来，监管层提出要在供给侧进行优化，满足市场对于“好房子”的需求。

居住空间提升，也是不少城市优化增量住房的一大发力点。近日，包括深圳、成都、佛山、惠州等在内的多个省市发布新规，对于住宅容积率计算方式进行修改，在减少公摊面积的同时，对阳台、飘窗等户型设计要求进行调整，进而提高购房者获得感。