买的期房还没交付，开发商却没钱还债了，如何防止楼盘“烂尾”，保证购房人的合法权益？为进一步加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益，12月22日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》（以下简称“《办法》”），面向社会公开征求意见。

此次修订，对于预售资金监管最大的调整，就是预售资金拟由过去的银行监管调整为政府监管，同时新《办法》完善了社会多方监督机制，特别要求了购房人应将所支付的购房款，存入市住建委、资金中心官网公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。 

监管主体拟调整为政府

商品房预售资金，是指商品房预售时购房人为购买房屋支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款、分期购房款以及其他形式的购房款。

从2010年北京推出预售资金监管制度以来，《北京市商品房预售资金监督管理办法》经历了数次修订。近年来，随着房地产市场供求关系的重大变化，预售资金监管工作也面临着新形势、新问题。

记者了解到，新《办法》主要有几大变化。第一个变化，就是预售资金拟由过去的银行监管调整为政府监管，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

易居研究院研究总监严跃进表示，由银行作为监管主体改为政府为监管主体，此类变化明显直击此前的监管漏洞。在最近两年烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或者没有履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题。所以此次政策其实就是对过去“糊涂账”的一次系统调整。

引入第三方监管机构

新《办法》创新引入市住房资金中心（以下简称“资金中心”）作为第三方监管机构，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

北京市住建委等部门将通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、业务能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。资金中心在中标承办银行开设监管账户。监管账户的名称应保持一致，便于购房家庭和社会识别。

开发商在申请商品房预售许可前，要按照一个预售许可证一个监管专户的原则，在中标承办银行中选择一家，向资金中心申请开立监管专户，并与区住房城乡建设主管部门、资金中心签订《商品房预售资金监管协议》，明确预售资金收存和使用方式、重点监管额度、违约责任等内容，协议主要内容应在预售方案中予以明确，并在商品房销售现场显著位置公示。

监管账户、项目名称应当在《商品房预售合同》上载明，并在市住房城乡建设委、资金中心门户网站进行公示。

购房人可及时查看资金入账余额

在确定监管额度的工作中，新《办法》也创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。

按《办法》规定，非住宅项目完成首次登记前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%，住宅项目完成首次登记并实际交付满6个月前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

同时《办法》也对项目合理的资金申请提取进行了优化。比如《办法》中拟规定，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”“建设层数达三分之二”节点。

此次《办法》还有一个大的变化，就是完善社会多方监督机制。新《办法》提出了“两归集”，即房款统一归集和贷款统一归集。

购房人支付的预售资金，应全部直接存入监管账户，按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。购房人可通过市住房资金管理中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

购房人申请个人住房贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，由贷款银行将贷款资金直接拨付到监管账户，相应条款应写入购房人借款合同。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，北京此次对于《办法》的修订，是快速落实12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求，本次北京强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。

北京商报记者 王寅浩