12月15日，国家统计局发布2023年1—11月全国房地产市场基本情况，房地产开发投资、商品房销售、房企资本金到位等多项核心指标出现“暖意”，其中房地产开发投资、商品房销售降幅收窄明显，而房企资本金到位已出现回温势头。就在12月14日晚间，北京、上海先后发布政策，优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京同步延长了贷款期限，向市场释放了积极信号。在业内人士看来，市场情绪低迷，导致本轮调整在底部徘徊时间相对较长，房地产市场整体仍处于筑底阶段。但随着新的政策调整，将会给市场带来更大想象力，其“刺激效应”值得期待。

开发投资降幅继续收窄

2023年1-11月，全国房地产开发投资额同比增速为-9.4%，该指标仍处于跌幅扩大区间，但下降幅度较此前几个月有明显收窄。

易居研究院研究总监严跃进分析称，资金的压力和企业的信心等问题，是困扰房地产开发投资这个指标的关键，该指标仍处于下跌区间，说明当前的市场基础还是不牢固的。“三个不低于”等政策会持续发力，所以也对于各类经营稳定的房企带来了积极的效应，后续银行信贷政策发力，也将进一步促进房地产投资指标的企稳。

开发投资维持负增长，与新开工意愿不足不无关系。1—11月，房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积585309万平方米，同比下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，同比下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，同比下降21.5%。

但房屋竣工面积持续保持正增长，1—11月，房屋竣工面积65237万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅竣工面积47581万平方米，同比增长18.5%。北京商报记者注意到，2023年以来，房地产市场持续保持“开工弱、竣工强”的开发格局。

“资金压力、债务到期，当前房企开发的第一要义是‘保交付’，也就是积极推进已有项目的开发，有‘余力’的房企才会考虑继续拿地。”一位头部央企北京市场营销负责人罗真告诉北京商报记者，目前市场层面情绪较为低迷，“开工弱、竣工强”也是各大房企谨慎的表现。

除房企谨慎态度外，房地产开发企业到位资金状况，也限制了房企的开发意愿。1—11月份，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%，跌幅收窄0.4个百分点。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，从11月累计同比跌幅收窄来看，央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，效用略显，到位资金累计同比跌幅连续6个月扩大后收窄。

年末新房销售或现翘尾行情

58安居客研究院院长张波指出，“开工弱、竣工强”表明行业调整压力犹存，由下至上传导，市场情绪低迷，导致本轮调整在底部徘徊时间相对较长，房地产市场整体仍处于筑底阶段。

国家统计局数据显示，1—11月，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

单月数据来看，11月商品房销售面积7930万平方米，销售金额8157亿元，环比分别上升2.02%，0.82%。从单月同比上看，较去年11月分别下降21.3%、16.9%。

在政策频发、预期向好之下，商品房销售的金额、面积都有一定边际改善，跌幅持续收窄。根据诸葛数据研究中心周度数据来看，12月截止至10日，重点15城新建商品住宅成交22793套，较11月同期微降0.2%。下半月，在北上政策松动的带动下，市场预期转好，下半旬市场活跃度提升，整月成交水平有望达到9月成交水平。

就在12月14日晚间，北京、上海先后发布政策，优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京同步延长了贷款期限，向市场释放了积极信号。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等，大幅降低居民置业门槛和购房成本，有利于刚性和改善性住房需求释放，政策大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期。

在陈文静看来，京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。2023年底，政策利好叠加企业加大营销力度，新房销售规模有望出现小幅翘尾。

政策“刺激效应”值得期待

就在数据披露的同一天，国新办就2023年11月国民经济运行情况举行发布会。会上，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。1-11月，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%，从这些数据来看，房地产市场仍然处于调整之中。

刘爱华称，刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时也指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。另外，还要完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。从这些政策来看，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。

就后续市场状况，包括严跃进在内的多位房地产行业分析师均表示积极。严跃进称，总结1-11月份全国房地产市场数据，房地产市场企稳复苏的大方向不变，但短期内需要巩固复苏基础。市场形势要有精准判断、政策调整要有主动性和精准性。尤其是现在要摆脱二手房的困境，围绕“盘活二手房－激活一手房－提振销售－改善现金流－改善利润指标－提振投资开工”的这个落实进行工作。“预期也在积极转好，包括北京和上海的房贷政策以及普通住宅政策等，随着新的政策调整，将会给市场带来更大想象力，其‘刺激效应’值得期待。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提醒称，尽管京沪出台了刺激政策，目的是促进需求入市，降低二手房降价挂牌、库存高压的态势，但传统的以需求端为主的救市模式，很难让市场稳定下来，必须建立新发展模式，推进供给侧改革，匹配工薪等中间人群、住房困难人群的需求，才能稳定行业体量，并为商品房市场创造可持续的动力。 北京商报记者 王寅浩