“认房不认贷”加持下的“金九”，未能完成“楼市力挽狂澜者”的重任。10月18日，国家统计局发布《2023年1—9月份全国房地产市场基本情况》，房地产开发投资、商品房销售、房企资本金到位与国房景气指数四大指标继续同比下行。尽管凭借9月的技术性反弹，使得部分数据与前8月比，下行幅度有所收窄，但影响有限。而从一线反馈来的声音看，政策的长尾效应提前结束让上述四大数据在10月显得更为艰难。

投资下滑速度有所放慢

同比下降9.1%，是前九月全国房地产开发投资的下滑幅度，87269亿元的总量在疫情放开后、投资复苏的前提下并不算多。其中住宅投资66279亿元，下降8.4%。

“乐观一点看，今年全年至今的全国房地产开发投资下滑幅度在6月开始出现有些许减速。”易居研究院研究总监严跃进提示，在今年1-4月、1-5月、1-6月、1-7月、1-8月、1-9月的下降分别为6.2%、7.2%、7.9%、8.5%、8.8%和本月的9.1%。“虽然数据一直在下行，但单月的累计幅度从5月顶峰的1已经收窄至本月的0.3，说明市场尽管依然在下行，却也出现了积极的信号。”但让市场担心的是，在有认房不认贷加持的9月，这项数据依然未能实现正增长，依然拖累了累计数据继续下行0.3%。

但严跃进同时提示，“从近期各地激活供给端的操作看，我们看到了几个重要的信号。包括购地方面的限价政策取消、土地开发的容积率约束减少、勾地和做地的主动性增强、施工环节采取了友好的措施，这些都有助于促进开发投资指标企稳。”

新开工不足的隐患尚未暴露

具体看开工数据方面，1—9月，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。其中，房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。细分来看，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

“房屋新开工面积这一指标已经出现了连续25个月的下跌态势。”在严跃进看来，短期内，新开工不足的风险还没有暴露出来，这和购房销售市场数据相对处于低位是有关系的。但从房地产良性循环的角度看，新房的开工数据还是需要提振。这就要求各地要重视该指标反映出的问题。

他建议各地在预售制度方面要采取更灵活的措施。“一管就死是目前预售制度方面的一个问题。各地要规范预售的流程，但是一些资金还是需要加快到位。对于一些楼盘销售不错的项目，更是需要督促加快建设和交付。”

比不过小阳春的销售

投资意味着开发商的拿地与施工，这项指标下滑的背后，是销售端的持续低迷。

数据显示，1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

同样是倒推月度累计数据可以发现，商品房销售面积在今年开年通过短暂的小阳春实现了同比月度累计数据从去年1-12月的-24.3%，最好的时候修正到了8.8%，随后便不断下行，下行最大的是1-6月，从1-5月的8.4，下降至1.1，随后该项数据正式进入负增长区间。

“从统计局的数据看，认房又认贷的金九对市场的修复没能比得过今年的小阳春。”徐涛是某央企深耕北京朝阳东坝片区的营销总，在他看来，虽然今年的“金九”有了政策面的推动，但二手房市场的流动性不足，让市场面的回应不佳。相比之下，今年开年的小阳春是实实在在从二手房市场率先回暖反作用到新房层面，两者的策动方不同，市场环境也不同。

不过在严跃进看来，虽然该跌幅有所扩大，从单月的数据看，已经有了积极的表现。他提示，宽松政策的释放需要一定的时间消化，要有耐心和定力，充分认识到房屋销售数据有企稳回暖的大趋势。如目前商品房销售面积单月已经出现了连续两个月的拉升，回暖态势积极。

但不断走低的销售，让商品房的库存不断攀升。统计局的数据显示，9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

回款修复不及预期 

与销售的情况同频，开发商的资本金到位修复同样没有小阳春时期来得好。

统计局的数据显示，1—9月，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

“目前来看今年到现在房企最好的时候是3、4月。”张明是某央企在京的财务总监，尽管出身央企，但他依然认为当下对于开发商来说，没有比市场回款更有效的资本金来源。他的这种感受得到了来自统计局数据的佐证：在今年的1-3月，伴随着小阳春的来临，房企资本金到位一度从去年底的-25.9%修复到-6.4，并且在1-4月持续保持在了-6.6%这一水平，但随后伴随着市场降温，这一数据急转直下。

三大数据的下滑也拉低了房地产开发景气指数，这一数据在过去的一个月仅为93.44，创下了从去年9月至今的新低。

弱复苏的现状

在多位营销总看来，目前无论是金融机构还是资本市场，对房地产的信心并没有恢复，销售端的销售是开发商最重要的环节，但目前这个环节的修复并没有预期来得好，弱复苏成为大家对本阶段楼市修复的共识。

总结1-9月全国房地产市场数据，包括严跃进在内的专家认为，各类指标尤其是销售端指标已经出现了一些积极信号，值得肯定，进一步说明既有政策效应积极释放，也有助于进一步稳定市场预期。他提示销售端的回暖值得重视，目前正进入弱复苏的态势。包括销售数据的单月指标、销售数据的回笼情况看，都朝着好的方向发展。这恰说明各地购房政策积极到位，降低了购房成本，激活了合理住房消费需求。

随着销售端的回暖，严跃进认为企业资金状况也有改善的空间和可能。而且随着销售端的回暖，各类金融机构对于房地产市场的判断也会有新的调整。

北京商报记者 王寅浩