在贝壳找房成立3周年之际，贝壳研究院通过对全国307个城市居民调研，推出《2021年新居住消费调查报告》（以下简称《报告》），从租与购、现实与期待、居住空间内部与外部等多视角，对消费者的消费偏好、消费行为及消费痛点等进行分析。《报告》发现，消费者在住房消费领域需求变化呈现出“在居住空间方面，追求个性化、审美化、轻奢化等”；“在居住生活品质方面，需求从房屋本身向社区配套、邻里关系等外部延展”等特点。

人均居住面积35.9平方米

但大城市仍有难题

“居者有其屋”，住的问题得到一定程度缓解，但大城市仍有困难。

贝壳研究院调查显示，过半数受访者居住的是自有房屋，占比约为56.7%；家庭平均住房建筑面积（取截面算数平均数）约为104.8平方米。1978 年，我国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米，按照家庭人均三四口计算，家庭住房建筑面积仅约为20.1-26.8平方米。此后40年，尤其是1998年房改以来，我国进入商品房时代，城镇人均住房建筑面积获得了巨大提升。

不过，无论是从调研数据还是从平台成交数据看，居住面积总体呈现“城市越大，房子越小”的特征，大城市的住房需求问题较为突出。根据贝壳2021年1-3月重点40城成交数据显示，一线城市套均成交面积约为75.3平方米，人均面积约为25.1平方米(按照户均三口计算)；新一线套均成交面积约为86.6平方米，人均面积约为28.9平方米；二线城市套均成交面积约为87.8平方米，人均面积约为29.3平方米。

对于大城市中的新市民，住房空间需求更强烈。贝壳研究院统计了选择独立整租的客群，汇总计算发现，2350个调查样本租赁的套均面积约为75.8平方米。

一线城市客群租赁的套均面积约为62.9平方米，新一线城市客群租赁的套均面积约为75.8平方米，二线城市客群租赁的套均面积约为75.7平方米，三四线城市客群租赁的套均面积约为84.6平方米。

总体而言，城市能级越高，受制于居住支出压力、城市户型结构特征及职住均衡等因素，人们选择的租赁面积相对越小。

平均购房年龄33.3岁

不同城市青年人住房难题各有差异

住房消费，最大的消费者是青年人，但不同城市的青年人面对的问题有差异。

贝壳研究院以40城为研究样本，成交数据测算了购房者的实际购房年龄，新房和二手房购房者平均年龄在33.3岁左右。分二手房、新房看，一线城市购买新房的平均年龄约为34.4岁，购买二手房的平均年龄约为35.1岁，两者相差将近一岁。分具体城市看，天津人二手房购买年龄最晚，为37.2岁；成都最早，为31.6岁。在高能级城市，受制于城市高房价及限购政策等影响，消费者购房置业难度相对较大，需要更长时间财富积累才能实现。

此外，年轻人的住房难题还在于买房很少能“一步到位”，换房需求始终存在。在已购房人群中，只有31.5%受访者表示自己没有换房打算。换房主要是为了改善居住环境（50.2%）和子女教育（39.5%）。

从不同维度上交叉分析发现，换房需求受代际、城市等级和家庭收入等影响有强弱差异。调查人群中，“80后”的换房需求最强烈，有37.1%的受访“80后”计划在三年内换房，而“90后”的这一比例为30.56%，相差6.54个百分点，相比其他代际，“80后”正面临着子女教育、父母养老等带来的家庭结构变化和对房屋的多元化需求，因此产生的换房需求更强烈；此外，收入对换房需求影响也较大，月收入在1万元以下、1.1万-2万元的受访者计划未来三年内换房的比例分别为28.2%、34.5%，而收入在2.1万-5万元、5万元以上的受访者三年内计划换房的比例为47.73%和40.18%。

买房或租房，一直是困扰当代年轻人的另一个问题。在此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感；有39.2%的受访者认为房价太高买不如租，可以接受长期租房。

虽然在年轻人中坚持买房仍是主流，但对待“房租不买”的态度有趋多的势头。调查显示，有40.73%的“90后”表示可以接受长期租房不买房，而“70后”接受“房租不买”的比例仅为26.69%，相差14.04个百分点。

“1公里生活圈”综合评分3.24分

居住软、硬环境提升成品质居住关键

居住生活质量不仅取决于房子本身，也取决于配套设施、物业服务、邻里关系。特别是在一线城市，80%受访者单程通勤时间超过半小时，休息时间有限，小区周边配套会极大影响生活品质。

配套设施中，生鲜超市是城市生活“刚需”。虽然近些年快递上门、社区团购等新服务发展迅速，但下班后逛逛超市，对不少人仍是生活中不可缺少的烟火气。

除了“有的住”，人们更想“住得好”。研究假设未来居住改善时如何选择，30.4%受访者最关心卧室；14.2%受访者最关注厨房。下班后能自在地睡一觉或者下厨做一顿美食，或许是当代城市人对美好生活的直接想象。

能自己设计“理想家”，也成为很多人住房新需求。对于装修，50.3%受访者倾向于自己设计；39.2%的人愿意全屋委托。在个性和便利之间，更多人选择前者。

装修时，智能家居也必不可少。各类设备中，用户购买意愿最高的是智能门锁（16.4%）、空气净化器/净水器（16.4%）以及扫地机器人（14.8%）。可以看出，方便、健康是人们购买智能家居设备时最关注的因素。

除了以上硬件设施环境，邻里关系这样的软性条件也极大影响人们居住质量。和“年轻人不爱社交”这样的普遍认知不同，调研发现53%受访者期待互帮互助的邻里关系，更有16.5%的人希望和邻居亲如一家。“远亲不如近邻”，在当下依然没有过时。

在“房住不炒”的大政策下，2020年，“十四五”规划提出“促进住房消费健康发展”；2021年，政府工作报告也提出“解决好大城市住房突出问题”“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，持续关注住房需求问题。

居住需求是我国当前最大的内部需求。新时代下，人们对于居住需求的内涵和边界正在发生深刻变化，人们不只是要解决住的问题，还在如何提升生活品质上不断探索。人们的关注视野不仅在居住空间上，绿化、物业、公共设施等硬性外部配套，以及社区文化、邻里关系等软性外部条件同样受到关注，国家提出“解决好大城市住房突出问题”，无疑能够让这些需求得到不断回应。