四年前因一举斩获北京首批限竞房而备受关注的房山良乡板块，已经进入现房销售阶段。

不仅如此，在去年4月23日，房山区良乡镇FS04-0100-6056等地块成功出让后，房山良乡板块正式聚齐了金樾和著、旭辉城、中骏云景台、恒大御峰等限竞房“四兄弟”，粗略计算一下，几个项目带来近5000套房源的供应，这个区域也再次热闹起来。

受新项目入市冲击，房山良乡板块的限竞房掀起价格战，单价“2W+”，让该板块重回公众视野。 

作为平抑房价的稳定器，限竞房一直扮演着至关重要的角色，但受供应量井喷、同质化严重等问题限制，其同时也面临着去化难题。如今房山良乡的“2W+”，再次压低了刚需客上车的门槛，那么“2W+”的项目又该如何选？ 

区位：六环外

距良乡主城区5公里

2017年伊始，房山良乡出让两宗限竞房地块，分别被“旭辉+金地”联合体以及“中海+首开+保利+龙湖”联合体竞得，两宗地块商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。作为北京第一批限竞房项目，旭辉城在拿地时候备受关注。 

“当时我们去打听，给的说法是可能需要先排卡，因为太抢手。”曾经有购房意愿的旭辉老业主如此反映。

然而，拿地两个月后，被称为史上最严的“317新政”落下，包括二套房最低首付比例提高至六成、最高贷款年限由30年降至25年，同时对企业购房实施限售，期限为三年等。

与市场迅速降温一致的，还有旭辉城不断延期的入市计划和销售价格。

2018年6月，拿地一年半的旭辉城终于开盘，同月开盘的还有仅一路之隔的金樾和著，随后的三年间，两个项目鏖战同一板块。

据媒体报道称，旭辉城首批业主大部分是在2018年8月以3.8万元/平方米左右的价格购房，但去年春天，该项目便降至2.9万元/平方米。最新一期领证的网签均价仅为2.7万元/平方米。

高点拿地、遭遇调控、配套落后是旭辉城等2017年初拿地的良乡限竞房通病。

自中骏云景台以2.8万元/平方米入市，本就去化艰难的区域，再次拉开价格战。这让其他限竞房项目不得不跟进，房山良乡板块也正式进入“2W+”时代。

不同的是，金樾和著、旭辉城目前处于现房销售阶段，而中骏云景台、恒大御峰则是刚入局的“新人”，处于期房销售阶段。

配套：商业有待完善

距地铁站开车20分钟

“价格是房山良乡板块限竞房项目的核心优势。”上述两个现房项目的销售也承认，一轮又一轮的价格战后，“如今项目去化有了一个明显进度，再加上市场出现好转迹象，不但各种优惠政策都收回了，项目销售单价也普遍上浮1000元左右。”

即便如今价格有所上调，房山良乡板块的限竞房仍占据价格优势。北京商报记者注意到，与四个限竞房项目同位置的还有一个共有产权房项目——金悦嘉苑，其销售均价为2.6万元/平方米，购房人占80%的产权，按全产权价格计算，该项目销售均价达到3.25万元/平方米。换句话说，目前房山良乡板块的限竞房价格，基本上与区域内共有产权房持平，部分甚至比共有产权房还要低，更不用说品质方面的差距了。

最最最重要的一点是，由于几个限竞房项目都地处六环以外，因此普宅线标准为281万元/套，按照最低均价测算，只要不超过100平方米的房子，皆有望按普宅售卖，首付上车的机会再度被扩大。

价格优势的背后，是交通与配套的不便。

北京商报记者走访发现，旭辉城与金樾和著紧邻，东边为共有产权房金悦嘉苑，尽管区域内的项目都标榜自己是“良乡板块”，但几大项目距离房山良乡主城区依然有5公里以上的生活距离。

在旭辉城的售楼处门口，一位家住良乡华典家园的看房者与北京商报记者攀谈时也称“过了六环，挺远的”。以旭辉城为例，购房者居住在此，距离最近的地铁站开车在非早晚高峰的情况下需要20分钟，公交因车隔长，换乘的时间高达1小时左右，网约车在半小时内无人应答。“虽然有社区班车，但能买这的都是最基层的职员，加班在所难免，除非社区班车能晚点收工。”

产品：旭辉城主打刚需

金樾和著偏刚改

北京商报记者在售楼处了解到，目前这两个项目都属于现房销售，样板间直接搬到了小区内，第一批购房的客户已经陆续收房、装修、入住了。

旭辉城项目主要为小高层产品，主力户型为75平方米两居和89平方米三居，据销售人员介绍，目前该项目75平方米两居仅剩下零星几套，可供选择空间不大。89平方米三居最为出色，格局方正、南北通透，最主要的是该户型做到了全明格局，这在小户型中是加分项。不过受面积限制，公摊之后，实际可利用面积不大，但内部墙体可自由拆卸，将来如果改成两居室，居住品质会更高。

相较于旭辉城项目，金樾和著项目的产品更偏向于刚改，该项目只有两个户型可供选择，一个是89平方米三居，另外一个是127平方米四居。单从户型格局来看，旭辉城的89平方米三居要优于金樾和著的89平方米三居，不过金樾和著89平方米三居实际利用面积要更大，而且还会有额外面积赠送，这是其最大的优势。

或是出于刚改的定位，金樾和著的127平方米四居要更为出彩，户型方正，南向三面宽，主卧（3.8米）+客厅（4.2米）+次卧（3米）宽度达到11米，同样会有额外面积赠送，居住品质无疑是几个项目中最高的。

开发商方面，金樾和著为央企中海操盘，项目主打品质路线，在北京的市场，相较于曾经因减配、质量等问题冲上热搜的旭辉来说，无论是市场占有率、品牌口碑还是产品印象，都要更胜一筹。这是金樾和著在处于价格红海的房山良乡板块，唯一保持3万元以上销售均价的原因。按照89平方米三居计算，旭辉城和金樾和著有着将近20万元的差值。

去化：旭辉城新一期不到五成

金樾和著不足三成

从期房销售熬到现房销售，两个项目的去化并不算理想。根据北京市住建委信息公示，旭辉城项目现房销售批准套数为316套，目前已签约套数为152套，去化不到五成，成交均价约为2.7万元/平方米。金樾和著项目现房销售批准套数为370套，目前已签约套数为84套，去化程度还不到三成，成交均价约为3.1万元/平方米。

值得一提的是，去年7月14日，中海以总价40亿元拍得房山另外一宗不限价地块，当天北京旭辉城的网络宣传稿的主题皆为“40亿拍地 房山即将6万+ 总价219万起购旭辉实景现房”。

北京商报记者 卢扬 王寅浩