作为承载限竞房最大体量的区域，大兴近年来渐为北京刚需客群所聚焦。相比于话题度较高的瀛海等板块，首付门槛更低的庞各庄以及魏善庄板块“存在感”也逐渐增强。谁家首付最低，更易“上车”？谁家户型设计最为出彩，或有“鸡肋”?低首付、低总价之外，项目有无硬伤？本轮区域楼盘走访，记者为您一探究竟。

置业门槛：

首付最低97万元

首付是购房者面前的第一道门槛。在大兴区的黄村、瀛海、庞各庄、魏善庄几大板块中，以地处六环外的庞各庄、魏善庄限竞房单价及总价相对较低，置业门槛最低。

在庞各庄，由保利及北京建工联合打造的和悦春风项目，蓄客之初便喊出了“首付97万起，住精装三居”的宣传口号，是现阶段该板块人气较高的新盘项目。价格方面，该项目整体销售均价为3.5万元/平方米，76平方米两居房源总价不到270万元，首付在95万元内，但要等到首次开盘后加推东区房源方能推出；目前推盘的主力户型中的82平方米三居，总价在280万元左右，首付却为97万元起。上述两种户型房源符合普宅标准。

北京商报记者于走访中了解到，和悦春风于4月下旬取得预售许可证，预计5月20日正式开盘。据销售人员透露，现阶段已积累排卡客户400余组。

距和悦春风约2.3公里的中海云筑已属尾盘在售。在售房源均价3.8万元/平方米，89平方米三居总价在339万元左右，首付136万元起。由于经历5次推盘，购房者可选择空间并不大。

大兴金茂悦位于近邻庞各庄的魏善庄板块，也是 “百万内首付购房”客群的一大备选。该项目均价3.8万元/平方米，78平方米两居房源有少量，总价290万元/套起，首付在百万元内；主力户型80平方米两居、88平方米三居总价在325万-335万元区间，首付130万元起。

上述在售项目的意向客户，包括南城板块的外溢客群以及南城板块附近上班的刚需及刚改客群。从置业门槛来看，首付97万元起的和悦春风，在同类型、同面积段的项目中首付最少。购房者首付预算有限的情况下，低首付及低总价的和悦春风对刚需吸引力更强。

户型PK：

中海云筑宜居 和悦春风均好

价格之外，户型设计及产品品质也是购房者关注的重点。

和悦春风项目共有5种户型，其中82平方米和89平方米三居是主力户型。上述户型整体均设计入户玄关及南向大飘窗。

以89平方米三居为例，该户型为南北通透全明格局，明厨明卫分离使得主、客互不干扰。三面宽朝南，南向面宽达9.6米，采光面及舒适度俱佳，且设计了南向三飘窗（次卧、客厅、主卧均含），主卧还为包含明卫的套房；餐客厨一体以及南北向两个次卧在功能分区上规划较好，实现了空间利用的最大化，U型厨房的设计也较为加分。

86平方米的三居户型被称为“MAX巨幕三居”，此户型全部为边户，北向赠送设备平台，南向卧室赠送飘窗；最大的亮点在于拥有总尺度超过7米、呈270度角的L型景观飘窗。但不尽如人意之处在于，紧邻分布的主卫及次卫均为暗卫。

和悦春风项目销售人员告诉北京商报记者，89平方米最受购房者青睐，82平方米三居因符合普宅标准首付有优势。

定位“洋房+改善型合院产品”的中海云筑项目，洋房只有89平方米三居户型，边户和中间户的户型相近，南北通透，明厨明卫，客厅面宽做到了3.8米，主卧3.7米面宽。另一个亮点在于有阳台，这在北京新项目中已经不多见。不过，相比其他限竞房项目热衷的赠送飘窗而言，阳台要算一半面积。

大兴金茂悦项目主推80平方米三居、88平方米三居。其中，88平方米三居户型格局与中海云筑同面积段三居类似，南北通透，主卧客厅朝南、两次卧朝北；在南向尺度上与和悦春风82平方米三居大致相同，南向面宽7米，其中客厅面宽3.6米、主卧面宽3.4米，明厨明卫设计。

大兴金茂悦项目80平方米三居，好在餐客分离、主卧朝南、明厨明卫，但因整体户型格局呈“刀把”式，南向餐厅无直接采光面，房间白日里可能略昏暗。此外，定位为书房的北侧空间不足5平方米，略显“鸡肋”。仅104平方米的四居户型有亮点，是当下限竞房比较稀缺的户型。

大兴金茂悦主打全智能的精装，装修水平最高，装修也是庞各庄两大项目均价低于大兴金茂悦的主要原因。

交通及配套：

轨道交通欠缺 满足基本生活

整体而言，庞各庄及魏善庄两个板块均存在商业配套待升级，公共交通缺失、教育医疗资源相对匮乏的问题。优势在于生态环境良好，从长远角度看，借势南城机场规划利好，未来或具有一定的发展空间。

交通上，上述项目均位于南六环外，轨道交通欠缺，日常出行主要靠自驾和公交。现阶段，购房者在庞各庄及魏善庄买房的话，无车家庭短期内的通勤体验可能欠佳。

周边距离最近的地铁站为4号线天宫院站，和悦春风距离该站点最近，为6.4公里，由项目驾车15分钟内可到达；中海云筑项目次之，为7公里；大兴金茂悦相对最远，为9.5公里，项目到地铁站大约要20分钟。为吸引置业者，和悦春风及中海云筑承诺项目配备社区班车，每日固定时段发车至地铁站。

合硕机构首席分析师郭毅直言，在最新地铁站尚未落实、庞各庄两项目配备社区班车的情况下，现阶段魏善庄的日常通勤可能稍差一点。

至于商业、医院等配套，相比大兴区瀛海等板块，庞各庄及魏善庄片区内公共交通、生活配套仍不算太完善，大型商超须仰仗天宫院。从距新机场来看，大兴金茂悦距离新机场直线距离15公里，中海云筑为20公里，和悦春风则为23公里。大兴金茂悦可能更适合新机场附近的“地缘型”客户。

和悦春风将于2022年10月交房，中海云筑在今年12月交付，大兴金茂悦预计交房时间为2021年底。

北京商报记者 卢扬 荣蕾