《北京市物业管理物业条例》（以下简称《条例》）将于5月1日起实施。赋权街道推进物业管理与服务，是物管新条例中公众的一大关注重点。《条例》赋权街道的主要内容及解决的问题有哪些？街道办事处为迎接《条例》实施所做准备如何？物管新条例施行在即，街道办事处及各方参与主体是否存在困难与需要？ 4月27日，北京商报记者对承担了区物业管理重点试点工作的朝阳东湖街道进行了探访。

政策拆解 涉及街道职责42项、社区22项  

朝阳区东湖街道共有8个社区，29802户，常住人口7.2万人，29个物业管理住宅小区。得益于街道于2015年推行的“好管家”模式，该街道近年来实现了由“问题小区”到“幸福小区”的转变。

北京物管新条例施行在即，作为党建引领下、承担起北京朝阳区物业管理重点试点工作的代表性街道，东湖街道就《条例》中涉及社区的有关职责进行了系统梳理，其中包含涉及街道职责内容42项、涉及社区职责内容22项。

根据东湖街道方面的介绍，《条例》明确了街道的组织、协调、指导、调处四项职责。涉及到的物业管理事宜具体包括：业主代表选定、业委会及物业管理委员会成立、实质性备案，业委会履职要求、罢免条件、公章管理、审计，以及物业备案、物业负责人报道等多项工作。

“党建引领和物业管理纳入社区治理写入立法，解决了街道组织调处物业管理工作中一些 ‘名不正言不顺’的问题。” 东湖街道城市管理办公室副主任李士博，表示，《条例》通过立法形式赋权街道，为街道依法履职提供了强有力的支撑。

如，在“对业主大会、业主委员会的引导及监督”方面，街道可对业主委员会提出意见和建议，可以委派代表参加业主委员会会议，可对业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议进行处理。此外，还可以在业主委员会无法正常履职或者局部履职的情况下，组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

在“社会治理”方面，街道则将接受物业项目负责人报道，监督、指导物业项目负责人参与社区治理工作。同时，还可以同区住房和城乡建设或者房屋主管部门一样，委托评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部门管理状况进行评估。

“以前，街道在物业管理方面没有具体权限，现如今我们知道自己的尺度边界。可以说，新的物业管理条例赋权街道推进物业管理与服务，对业主义务、尤其是禁止性行为，业委会委员的禁止性行为以及受街道、社区监督指导等内容进行了明确，解决了物业管理区域内没有制约的问题。” 李士博说道。

定目标、列时间表 东湖物业管理委员会试点先行

居委会、业委会、物业公司三方，是大众共识中社区治理的“三驾马车”。但在一些老旧小区甚至新兴社区，“三驾马车”的架构往往并不齐全，业委会这一主体始终处于“缺席”状态，这使得业主不能有效地依法合规参与物业共同管理，社区内矛盾激化。

而新通过的《条例》首次提出，可组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位。这一制度创新，被外界解读为有利于解决当前业委会“成立难”的问题。

以东湖街道为例，该街道社区间就存在自治共治水平不一、部分小区业委会成立难、居民“自发自治难”的问题。根据介绍，近年来该街道有7个小区更换过物业公司，15个小区成立或筹备过业委会，但另有很多小区因为条件不成熟，未能成功组建业委会。

此前，为了解决社区内存在的涉物业矛盾，东湖街道以“社区居委会代行业委会职能”的方式，组织业主依法理性维权，依法合规进行社区共同管理，并推行“好管家”项目，对涉物业问题的社会治理进行了初步探索。

而在《条例》获表决通过后，东湖街道的社区治理自此迎来新局面。据了解，东湖街道在朝阳区物业管理重点试点任务中，承担了业主委员会、物业管理委员会成立和管理的试点工作，目前相关工作已经在该街道全面铺开。

“条件不成熟的小区也要维护业主共同权益，也要决策物权共同管理事项，那么由社区党委领导，社区居委会牵头，成立过渡性业主组织即物业管理委员会，带领全体业主行使职能，实际上是正途之前的一个蓄势，一个演练。” 李士博说道。

北京商报记者从东湖街道方面，拿到了一份名为《东湖街道物业管理委员会试点时间表》的文件。按照文件上面的时间节点与具体工作安排，自4月20日，东湖街道已通过楼门及宣传栏张贴《致业主的一封信》、《东湖街道物业管理委员会工作办法》、《物业管理委员会业主代表招募公告》，在为期一周的公示后，该街道计划于4月28日确定物业委员会主任及委员人选。

担任南湖东园北社区居委会副主任一职务的任小非，在介绍所在社区物业管理委员会推进成立事宜时透露，该社区目前相关工作进展顺利，预计将于5月1日-5月8日对拟定的物业管理委员会人员名单公示一周。

从“有责无权”到“权责对等”  街道社区治理“有法可依”

《条例》的敲定，使得小区物业管理各方参与主体的职责更加明确，此前物业管理区域内“不愿管、不敢管、不会管”的问题都将被重新正视。在东湖街道方面看来，街道社区由此前的“有责无权、有权不能行使”，逐渐切换到“依据充分、权责对等”的“有法可依”阶段。

“ ‘业委会制度’施行以来，经历了‘要求每个小区都要设立’的盲目全覆盖阶段；又经历了问题突出、矛盾尖锐，‘最好不要成立’的阶段，在实践中证明都行不通，这些弯路让我们在社会治理中也付出了代价。” 李士博表示，得益于《条例》的出台，东湖街道对于接下来工作的开展思路清晰。

以“推进部分小区物业管理委员会成立”为例，据李士博介绍，在前述试点工作基本完成的情况下，首先会由各社区党委再次研判有无条件成熟的小区可以召开业主大会选举或者补选业委会的。如果有，则按照社区党建引领，规范业委会运行的模式，组织选举产生，纳入社区治理。因各种原因不能成立业委会或者暂时不能成立业委会的小区，将由社区党委组织组建物业管理委员会，并按照工作制度开展小区业主自治工作。此项工作预计2020年5月完成。

值得一提的是，但凡新政施行，都会存在一段新旧政策的“磨合期”。现阶段稳步推进物业管理重点试点工作、积极为《条例》施行做预热的东湖街道，也面临着一些现实问题。

根据介绍，就新条例与旧办法的衔接，东湖街道4月10日发布《东湖街道物业管理委员会工作办法》（试行）明确，该办法为物业管理相关法规新旧交替期间的试行办法，待《条例》正式施行，相关细则规范出台后，将根据法规规定进行修订。

“新《条例》与旧办法，可以理解为老问题放在新规矩里解决。下一步，我们街道要做的就是把条例落实好！”在东湖街道办事处主任谷雨看来，《条例》的出台，为街道及社区接下来的社区治理工作提供了一个好的抓手。

北京商报记者 董亮 荣蕾