现阶段,中国房地产市场已基本告别过去住房短缺的时代,人们对居住品质的硬性要求在不断提升,观念也从“居者有其屋”逐步转变为“居者优其屋”。置业时,除了看重房屋居住空间特征,消费者也同样注重其外部条件,所以绿化情况、休闲配套、车位配比、物业服务甚至社区卫生等问题也受到购房客户的广泛关注。那么,当下消费者在居住领域的痛点主要是什么?未来居住品质的改善空间在哪里?
贝壳研究院基于调研数据及平台数据,发布《2020新居住消费洞察报告》(下称《报告》),洞察消费者当前的居住痛点,了解他们较为真实的住房需求。报告显示,消费者在居住领域的痛点演变呈现两大特征:从私人空间扩展到公共空间、硬件设施扩展到软性配套,具体包括私人居住空间受限、房屋交易不规范、小区居住品质待提升、1公里生活圈配套不均衡、邻里文化缺失、物业服务水平整体偏低等六大痛点。
私人居住空间受限,想住大房子并不易
消费者理想中的居住空间有多大?《报告》显示,消费者比较理想的居住面积区间是90-120平,占比达41.7%。但结合贝壳平台实际成交数据来看,各个城市购房成交的主力面积段仍然是60-90平,其中北京购买60-90平房源的客户占比40.3%,成都占比达50.5%。
疫情期间,较长的居家隔离生活,导致居住的拥挤问题越发凸显。收纳空间不足、厨房面积局促、阳台面积太小等是受访者普遍面临的居住痛点。其中收纳空间不足,无法满足储备需求成为受访者的首要居住痛点,占比达43%。在相对有限的居住空间里,如何完善收纳功能,对提升居住体验至关重要。
总体来看,居住现状与理想住房面积之间,尚存在一定差距,未来消费者在居住空间上“住得更好”仍有较大提升空间。
房屋交易不规范现象突出,行业服务仍需完善
房屋交易过程中存在的不规范现象较为突出。《报告》对受访者反映的居住痛点文本进行清洗整理,结果显示,居住问题主要集中在房屋交易领域。
具体来看,“房产中介行为不规范”、“售楼处销售人员服务水平低”、“开发商行为不规范”等是反映最为普遍的问题。租客所面临的居住痛点主要是“对房东行为不满意”,体现在一些房东素质相对不高、恶意涨价等。
表:消费者对房屋交易中不满因素的分布情况
排名 |
影响因素 |
占比 |
1 |
中介行为不规范 |
30.2% |
2 |
房东素质问题 |
16.0% |
3 |
销售人员服务水平低 |
11.5% |
4 |
流程繁杂 |
10.0% |
5 |
开发商行为不规范 |
6.0% |
6 |
房东涨价 |
6.0% |
7 |
房子质量问题 |
5.3% |
8 |
购(租)房缺少渠道 |
2.4% |
9 |
虚假宣传房源信息 |
1.9% |
10 |
房东毁约 |
0.9% |
11 |
中介费高 |
0.4% |
12 |
被克扣押金 |
0.4% |
注:根据开放性问题整理归类而来。
消费者买(租)房的痛点实际是行业交易及规范制度仍不完善,买方或租客的权益尚不能得到保障。住房痛点倒逼市场制度走向规范,撬动行业服务持续升级,未来还应进一步加强供给端行为监管和消费者的利益保障。
绿化面积不足和卫生环境差
社区宜居不仅包括私人空间的居住舒适性,还包括人与外部环境空间交互过程中产生良好的居住体验,所以小区品质高低无疑会对居民生活质量产生直接影响。
从《报告》来看,小区品质相关的因子对居住满意度影响更大,其中“小区绿地面积太小”和“卫生条件差”是消费者所面临的两个最大居住痛点。
53.8%受访者表示当前居住小区存在绿化面积不足的问题,44%受访者表示正遭受社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。小区自然环境和卫生条件直接影响居民的生活品质,作为居民室外休闲活动的空间,环境问题应得到改善,以满足居民在生活和精神层面的双重追求。
此外,缺乏健身场地和儿童游乐园等配套、楼间采光不足、社区不封闭而无法保证安全等也是影响消费者居住体验的重要因素。
表:消费者对社区不满因子分布情况
排名 |
影响因子 |
占比 |
影响因素 |
1 |
小区绿地面积太小 |
53.8% |
小区品质 |
2 |
居住人员素质参差不齐 |
46.3% |
邻里素质 |
3 |
社区卫生条件差,垃圾不能及时处理 |
44.0% |
小区品质 |
4 |
没有配套的健身场地与儿童游乐园 |
40.6% |
小区品质 |
5 |
楼间距不够,采光受到影响 |
38.6% |
小区品质 |
6 |
社区不封闭,安全无法得到保证 |
36.5% |
小区品质 |
7 |
物业服务水平差,反应问题不及时解决 |
32.4% |
配套服务 |
8 |
停车位不足,停车太费事 |
28.4% |
小区品质 |
9 |
遛狗主人不清理宠物粪便 |
25.7% |
邻里素质 |
10 |
小区不能实现集中供暖 |
21.5% |
小区品质 |
11 |
楼梯间乱堆放杂物,混乱不堪 |
20.4% |
邻里素质 |
12 |
水电费由物业代缴,不透明 |
19.6% |
配套服务 |
13 |
没有电梯,需要每天爬楼 |
19.6% |
小区品质 |
14 |
小区周边没有地铁站,交通不方便 |
18.4% |
小区品质 |
15 |
楼栋建造质量太差 |
17.7% |
小区品质 |
16 |
社区人太多 |
12.3% |
小区品质 |
17 |
小区大门太少,进出不方便 |
12.1% |
小区品质 |
18 |
没有配套的幼儿园 |
11.7% |
小区品质 |
不同城市的小区居住品质存在何种差异?《报告》基于小区绿化率、容积率、是否电梯、车位配比、是否封闭等维度构建指标对各城市小区居住品质进行衡量,结果显示宁波、苏州、东莞、昆明等新一线城市在居住品质方面的指数较高。
图:小区居住品质TOP10城市
1公里生活圈配套不均衡,美食配套诉求最强
小区1公里生活圈内的配套是否完善,直接影响到居住体验。《报告》发现,在众多配套中,消费者对美食街的需求最为强烈,占比达到50.3%,完善的餐饮配套设施能够很好地满足“吃”的需求。同时,疫情强化了人们对医疗资源的偏好程度,大型医院成为受访者普遍关注的重要因素之一。此外,消费者对教育机构、生鲜超市的配套诉求也较强。
不同城市之间的社区配套完善程度存在差异,《报告》通过对小区周边美食覆盖情况进行量化处理后发现,TOP10城市中深圳、广州等一线城市以及长沙、东莞等新一线城市的餐饮配套程度较为完善。
图:餐饮配套完善度TOP10城市
同样,城市内部社区配套资源也存在显著的不均衡现象。以北京的医疗资源分布情况来看,北京各小区周边医疗资源分布极度不均衡,东城、西城、朝阳、丰台、海淀等核心城区的小区配套医疗资源更完善,医疗服务指数均超全市平均水平,而密云、平谷等外围城区的小区配套医疗资源较为不足。
社区邻里文化的软性配套需求在提升
消费者居住需求持续迭代,小区邻里文化的软性配套诉求在提升。居住升级时代,消费者对社区公共空间领域的关注不再局限于绿化、配套等硬件设施,而是逐渐将目光扩展到社区住户素质、邻里关系等软性配套方面。
《报告》数据显示,46.3%的受访者表示居民素质参差不齐是其面临的居住痛点,25.7%的受访者对遛狗主人不清理宠物粪便表示不满意。并且从受访者对居住痛点的客观表述来看,消费者对软性配套不满意的地方主要集中在“邻居素质参差不齐”、“邻居之间不和睦”等方面。
图:受访者对社区人文素质反馈的文本分析
“千金买房、万金买邻”,邻里关系决定居住品质的高低,未来社区运营应当关注邻里文化,重视社区住户人文素养的提升和邻里关系的改善,打造出有交流、有温度的邻里圈子,构建出“远亲不如近邻”的人文场景。
社区物业服务水平整体仍偏低
优质物业不仅带来良好的居住体验,在疫情到来时,它也是保护小区的最后一道有力防线。
《报告》研究发现,当前小区物业服务水平整体水平仍有待提高。消费者普遍反映的问题集中在“物业管理及服务水平差”、“物业费与服务水平不匹配”等方面,有32.4%的受访者表示存在物业服务水平差,反映问题得不到及时解决的现象。
贝壳数据显示,各个城市过半数以上小区提供的物业服务水平较低(物业费低于2元/月/平),而能够提供高品质物业管理(物业费超过4元/月/平)的小区占比一般不超过5%,且各城市之间小区物业管理水平分布存在较大差距。以北京为例,小区平均物业费大概1.2元/月/平,物业费超过4元的小区数量仅占4.3%。
好的物业是生活质量的保障,是决定房子保值增值的支撑因素,尤其是经历此次疫情,物业服务价值越发凸显。未来能够在生活服务、社区安防等方面做到极致的高品质物业,将会深受消费者青睐。
表:重点城市小区物业费分布情况(元/平/月)
城市 |
无物业 |
0-2 |
2-4 |
大于4 |
北京 |
33.1% |
46.5% |
16.1% |
4.3% |
上海 |
10.9% |
75.3% |
10.2% |
3.7% |
广州 |
24.9% |
48.3% |
24.3% |
2.5% |
深圳 |
21.3% |
23.3% |
47.8% |
7.6% |
成都 |
17.1% |
61.3% |
19.1% |
2.5% |
武汉 |
16.1% |
59.1% |
23.8% |
1.0% |
郑州 |
20.6% |
60.1% |
16.4% |
2.4% |
南京 |
14.7% |
77.0% |
6.2% |
2.1% |
杭州 |
24.5% |
47.8% |
22.3% |
5.4% |
天津 |
10.5% |
71.7% |
15.3% |
2.5% |
重庆 |
28.2% |
51.6% |
18.4% |
1.7% |
数据来源:贝壳找房楼盘字典
新居住时代,消费者对居住空间的需求已不再盲目重视地段和空间大小,而是向居住品质、居住体验转变。有品质的居住生活,需要私人领域与公共空间居住需求的有机结合,未来社区必将是从硬件到软件的综合提升,才能更好地实现人与社区共成长。
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