随着疫情防控形势的逐渐好转，北京二手房市场也迎来“春天”的消息。与新房销售不同，二手房很难摆脱线下带看这一重要环节，近日记者经过走访发现，受小区带看名额的限制，北京二手房市场虽然逐步回温，但离正常状态还有一段距离。此前受疫情影响，市场观望情绪浓厚，二手房房源的持续增多，也将市场推向了买家。与买方市场形成对比的是，房主的“急不可耐”和中介机构的“惨不忍睹”，市场回温可以说期盼已久。

带看恢复了吗？

人脸识别、每日限额

日前，北京新冠肺炎疫情防控工作领导小组会议召开，强调要适应常态化要求抓好社区防控，有序放开快递、装修、房屋中介、家政人员等进小区，满足居民群众生活需求。与新房销售不同，二手房很难摆脱线下带看这一重要环节，此前受疫情影响，二手房交易基本处于“停摆”状态。

记者于近日经过走访发现，按照政策放松的要求，多数此前“封闭”的小区也得到解禁，北京二手房线下带看量持续走高，多位中介人员也表示，线上线下双轮驱动，市场状态比前两个月有所改观，北京二手房市场已经逐步回温。与此同时，记者也注意到，因大多数小区仍然有带看名额限制，二手房交易的正常状态还没有完全恢复。

据海淀区一中介门店经纪人陈健介绍，体温正常且北京健康宝状态为“未见异常”者可以进入到小区去现场看房，但每天有固定名额限制。按照防疫的要求，目前的情况是每天可以有最多两组中介带看，一般在小区内也不会被允许停留太久。

与名额限制同步的是，热门房源的排队客户开始增多。“现在小区带看都是要提前预约的，与房主或者物业人员沟通好才能方便带看，因此热门房源都需要排队。”陈健称，一般来说前面有十个以上客户排队的房源就不需要再浪费时间了，基本上只要房源没问题、价格方面合适，谈妥的可能性非常大，这方面已经遇到好几例了。

陈健告诉记者，3月下旬以来，市场状态回温明显，逐渐有一些客户愿意出门看房，成交量也较之前有所提升。“按照惯例，一季度都是销售淡季，再加上受疫情影响，此前二手房市场可以说惨不忍睹。年后复工还是蛮早的，当时主要通过线上招揽客户，二三月份基本上没有成交的情况，到店问询的也很少，更不用说带看了。”

以最近一段时间的成交量来看，北京二手房市场正在逐渐回温。据陈健介绍，尤其是进入到四月份，市场恢复是“看的见摸得着的”，清明小长假期间，这种喜人氛围达到高峰。之前线上的揽客也起到了效果，好多人到店问询就是冲着已经认定好的房源去的，到现场看完房后，再与房主压一压价格，基本上就可以成交。不过，受小区带看名额限制的影响，二手房交易回归到正常状态还需时日。

对于二手房交易的破冰，除疫情防控形势好转外，陈健也定义为刚需客的推动。“刚需客户还是蛮多的，一部分是年前已经有打算的，但受疫情影响需求有所滞后，还有一些是孩子要上学的，毕竟学校信息采集的时间快到了。”陈健表示，对有学区需求的客户来说，孩子上学是不能等的，二手房签约还需要一个过程，所以目前好的学区房源基本上挂出去四五天就成交了。以教育资源著称的海淀，确实上会让一些低总价的小套型二手房受到热捧。

交易回暖了吗？

买方占据主导 议价空间仍在

无论是买房者还是卖房者，价格是他们共同关注的焦点话题。记者注意到，目前北京的二手房市场基本处于一个买方市场，部分房源此前坚挺的定价也出现松动，甚至有一个月时间两三次调低价格的记录。中介人员更是直言，现在的价格都是可以谈的，一套四十平米左右的一居可以有5-8万的议价空间。

朝阳区一中介门店经纪人告诉记者，在他看来，目前的北京二手房价格已处于一个相对合理的区间，一方面是因为去年楼市“遇冷”，二手房的价格已经降一轮了；另一方面则是因为疫情，已经有多位房主表示想尽快出手自己的房子，通过与中介人员沟通，主动下调了房源价格。

“近期看了十多套房子，多数房源都能有几万块钱的优惠。”4月份刚刚买房置业的李女士告诉记者，年前也看过一些房源，多数房东宁愿挂着也不愿降价出售，想选一个价格合适、性价比高的房子是非常难的。如果不是考虑到二手房小区的各项配套服务完备，孩子上学、老人就医、购物和娱乐等方面的需求都能满足，自己更愿意去选择一些新房项目。

按照李女士的说法，目前二手房的买卖状态是，购房者可以有诸多“挑剔”。老旧小区户型设计奇怪、未能达到满五唯一的要求，甚至住宅邻居“成分”差等都成了衡量房屋性价比的标准。存在瑕疵的房源想要尽快出手，只能通过不断压低价格来实现。

李女士称，能够很明显感受到反弹的迹象，这次疫情期间，通过不断看房发现，想在北京置业的刚需和改善客群还是很多的，目前市场也在回升，就看下一步政府的政策怎么走了，如果能稍微给点“阳光”，楼市应该就能“灿烂”起来。但是疫情对经济的影响还是摆在那里，所以大涨的空间应该也不太可能。

对购房者来说，二手房区别于新房的优势在于低总价和即买即住，这也造成二手房更多是一个“过渡”商品。“很多资金紧张的家庭，都会选择一个小户型二手房来进行过渡，这样后期出手也方便。买完住几年后，要么自己钱存够了，要么孩子毕业了，都是要进行置换的。”上述中介人员称，自己手里好几个卖房客户都是出于置换的目的，有两个已经确认了新的住房，所以这方面的议价空间很大。

记者与一房主进行交谈后得知，他所出售的房源也是2017年才装修入住的，之所以会选择当前这个节点进行售卖，是因为新房已经交过定金了，但受疫情影响，迟迟没人能接手，才一直拖到了现在。

未来二手房价格怎么走？

二季度温和反弹 长期无大涨基础

受疫情影响，二手房市场有房主的“急不可耐”，也有中介机构的“惨不忍睹”。近日我爱我家发布的2020年一季度业绩预告显示，预计一季度归属于上市公司股东的净利润亏损1.49亿元—2.02亿元，比上年同期下降172.51%—198.31%。

我爱我家方面称，2020年1-3月受新冠疫情的影响，公司占比较高的房地产经纪业务作为以线下场景交易为主营的行业，因社区的封闭式管理造成门店出现较长时间的停业，复工率较低（截至2020年2月28日复工率不足10%），成交量及经营业绩同比大幅下降，无法弥补人工成本、门店租金等固定性支出，导致公司2020年1-3月亏损。

市场回温期盼已久，可以预见的是，“黑天鹅”事件的影响正在慢慢消退。贝壳研究院数据的显示，在中介门店稳步复工、刚需率先入场、信贷宽松带来市场预期提升等因素的影响下，3月北京二手房市场开始低位回升，成交量恢复至去年3月小阳春水平的44%。随着线下带看逐步恢复正常及市场预期的改善，预计第二季度北京二手房市场将迎来累积需求逐步释放阶段，预计二季度成交量将同比增长60%，向1.2万套/月正常水平回归。

4月20日，LPR（贷款市场报价利率）下调如期而至，一年期LPR为3.85%，下调20个基点；五年期以上LPR为4.65%，下调10个基点，“非对称”降息再次落地。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，对于购房者来说，降息意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。从以往降息来看，利率下调会刺激购房需求的释放，再加上近期政府频频在供给端释放出宽松迹象，随着疫情的褪去购房者入市更为坚定，会带动市场交易量上升。但不会带来市场价格的大幅上升，“房住不炒”仍为政策主基调。

就在降息消息出来后不久，记者也收到了来自二手房中介人员的讯息，他告诉记者，“一些价格贵的房子目前也可以考虑了，如果手里有‘闲钱’还是抓紧买吧。”

对于后市，合硕机构首席分析师郭毅认为，今年二季度的市场表现升温，应该问题不大，但是全年的走势可能还得基于现在的经济形势。从目前来看，“房住不炒”这个底线十分牢固，因此购房者仍会以居住需求为出发点，限竞房和共有产权房对二手房市场有一定冲击作用，分流了一部分购房群体。再加上今年一季度基本上已经浪费掉了，从去年北京的二手房市场表现来看，今年未必会有一个大的突破。

北京商报记者 董亮 王寅浩