4月16日，保利地产举办2019年度业绩说明会。据保利刚刚发布的年报显示，2019年，保利地产实现营业收入2359.8亿元，同比增长21.2%；净利润375.54亿元，同比增长43.6。同时，保利地产管理层表示，随着疫情防控基本稳定，目前公司项目销售基本恢复去年水平的8-9成。预计2020年工公司新开工面积4300万平方米、竣工面积3400万平方米。由此，保利地产的稳健表现也引发外界联想：楼市承压房企普遍降速的背景下，央企保利能否借机重新染指行业四强的席位。

业绩成色几何

据保利披露的年报显示，2019年，保利地产实现营业收入2359.8亿元，同比增长21.2%；净利润375.54亿元，同比增长43.6%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.9%。2019年，保利地产实现签约金额4618.48亿元，同比增长14%。市场占有率提升至2.89%；签约面积3123.12万平方米，同比增长12.91%。回笼资金方面，2019年保利累计实现销售回笼4312亿元，回笼率提升5个百分点至93%。

“业绩高增主要由于结转加速和利润率提升所致。”东北证券在研究报告中指出，保利地产利润率提升主要是结转项目价格上升及运营提效所致。此外，随着保利前期较多合作项目逐渐进入结转期，公司期内投资收益高增37.62%至37.02亿元，进一步增厚了业绩。

对于业绩上涨，保利地产副总经理潘志华表示，目前公司投资保持一定的规模，金额也是逐年增长的，但面积增长水平稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因，但总货量还是有所提升。

保利年报显示，在负债方面，截至2019年，保利发展资产负债率77.79%，较年初降低0.18%；净负债率56.9%，同比降低23.64％。截至报告期末，保利发展账面有息负债2700.49亿元，有息负债综合成本约4.95%，同比降低0.08％。同时，货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍。

在谈到公司财务结构时，保利地产财务总监周东利介绍，2019年度，公司加强了资金回笼和资金回收，账面资金保有量也相对往期提高了安全系数，有息负债净减少，因此净负债率下降。

周东利补充表示，2020年，公司将通过加快销售回笼及周转效率，以及合作公司的资金分配，合理安排投资及融资安排，极大降低不可动用资金及监管资金，以保证不存在流动资金缺口。

销售已恢复超8成

“保利房地产销售恢复情况已在预收款中有所体现，公司将按照项目施工进度推进竣工结算。”保利地产副总经理潘志华，在谈到目前公司的销售情况受疫情因素影响时表示，行业内开工、推货、销售均受到较大影响。但保利仍会保持行业领先地位，力争保持公司优异的业绩。他表示，公司推货节奏将根据市场需求、变化灵活制定。目前，公司土地储备、开工建设情况完全满足供货需求。

一位地产行业分析师表示，保利去年业绩整体表现稳健，尤其净利润表现较好。当前行业整体下行，大型房企，尤其是国企仍旧可以依靠低成本融资获得较高的盈利空间。保利作为紧随“碧万恒融”之后，同属第一梯队的房企，净利润增长幅度远高于行业均值，保利弯道超车的机会并非不可能，但需要注意的是疫情的走势所带来很多不可确定性。

统计显示，2020年1-3月，保利地产实现签约面积490.24万平方米，同比下降29.97%；实现签约金额710.21亿元，同比下降35.24%。

保利地产副总经理潘志华表示，随着疫情防控基本稳定，公司项目销售基本恢复去年平均水平的8-9成。

保利地产董事会秘书黄海表示，当前公司主要的价格策略主要是随行就市，根据市场情况灵活销售。目前我们观察到行业价格相对平稳，市场销售价格受需求、预期、竞争对手价格影响，公司会综合考量。

值得注意的是，保利并未披露公司2020年具体销售目标和年内可推货值。但据保利年报披露，2020年计划新开工面积4300万平方米、竣工面积3400万平方米。

坐五能否望四？

在谈到企业投资规模的计划时，潘志华分析，基于中国城镇化发展、城市群都市圈聚集趋势，保利始终看好中国房地产市场。保利会根据储备情况、土地价格、市场情况及自身资金流情况综合考虑土地机会，适度补充土地资源。

他补充说，未来公司拓展将继续聚焦于中心城市及重点城市，但现阶段土地价格受宽松的资金面影响略偏高，公司将坚持战略定力及投资标准进行拓展决策。今年保利将保持稳定的拓展规模，将根据经营现金流安排前紧后松进行拓展，区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群。

截至2019年末，保利拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米，其中38个核心城市占比达58%。

公司始终坚持重点城市和核心城市群、都市圈发展策略，2019年公司38个核心城市销售占比达77%。

“民企现在普遍下调了规模增速的预期”，地产知名评论员严跃进对北京商报记者分析，但相反对于此前规模发展较偏保守的央企国企而言却是个机会。近来，保利在全国化土地上更注重均衡性，也开始关注三四线城市的投资机会。

据保利披露的公告显示，2019年公司拓展项目127个，拓展成本1555亿元，平均楼面地价5802元/平方米。而在2018年，保利拓展成本为1927亿元，平均楼面地价6186元/平方米。公司将继续坚持行业龙头定位，按照这种目标开展工作，保持企业持续发展。

楼面价的下降也是新拓展土地区域结构变化原因之一。而如此布局也让保利抗风险能力有所上升。同时，拥有较低的融资成本的优势也不容忽视。未来保利有机会缩小与四强之间的差距，甚至重回前四也并非不能完成的任务。”严跃进如是分析。

资料显示，2017年融创超越保利之后，保利与融创之间的规模差距越来越大，至2019年差距将近千亿。

“按照目前的差距，保利完成弯道超车也并非易事。”前述分析人士表示。疫情导致房地产市场超预期下行，而且房地产政策尚无明显松动迹象。

“公司一直定位为行业龙头，会力争优于行业平均增速”，对于能否重返行业前四，潘志华表示，保利方面房地产行业集中度将继续提升，但相信公司仍能保持行业龙头地位，在产品、管理、团队、成本等方面均具备突出的优势与竞争力。

同时，潘志华表示，旧改也是保利拓展规模的主要方式之一，保利未来会积极参与城市更新、回迁安置、市容改善等。此外，保利也考虑在股权收购上扩充投资规模，但因涉及债权债务的等问题，投资决策时会根据不同情况开展工作。

北京商报记者 董家声 王寅浩