为持续优化营商环境，促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市住建委于4月3日发布《关于优化商品住房售许可办理事项的通知（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），面向社会公开征求意见。其中指出，允许一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分办理两次预售许可，且仓储、车位等部分可单独申请预售。同时还明确，开发商取得预售许可的部分不得分批涨价。

延长预售期限     超过交付日期项目可申请再延期

据了解，目前北京市商品住房预售许可截止日期是竣工之后4个月，同时不能超过开发企业与购房人签订的商品房预售合同约定的交房日期。预售到期后，企业需要在房屋初始登记后办理现房销售备案，方可继续销售。在实际中，项目竣工到初始登记间隔较长，在此期间购房人无法办理网签等手续。此次拟将商品住房预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期。

根据征求意见稿内容，商品住房项目（含共有产权住房）预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期，且应与预售合同中约定的房屋交付日期一致。如在预售方案确定的房屋交付日期前，商品住房项目已办理不动产首次登记的，预售许可截止日期为不动产首次登记日期。

此外，征求意见稿还指出，超过预售方案确定的房屋交付日期，尚未办理不动产首次登记的商品住房项目，确需延长预售许可期限的，房地产开发企业应向项目所在区房屋行政管理部门提出申请，并提交相关材料。

就上述调整，首都经济贸易大学赵秀池教授分析称，根据现有政策规定，预售许可证在项目竣工之后4个月到期，就无法进行预售；如继续销售,就需要项目取得初始产权登记（大产权证）后，申请办理现房销售备案。据调查，项目竣工到具备办理大产权证条件的时间较长（平均在12-18个月左右），导致企业存在较长时间的销售“空窗期”，期间购房群众无法签约。

此次将预售许可的截止日期调整为开发企业和购房人双方约定的交房日期（交付日期平均晚于竣工日期10个月左右），一方面可有效延长预售期限，使得预售许可和现售备案实现顺畅衔接，更加便于购房人签约和企业组织销售；另一方面，清晰界定了商品住房项目的预售许可期限，避免可能出现的“无期限”预售和“办证难”问题；同时，规避开发商在销售“空窗期”侵犯购房者合法权益的可能，降低交易风险。

同时，针对超过交付日期，又确需延长预售期限的项目，征求意见稿规定，开发企业可提交与全部已购房人签订的“延期交房”协议，申请办理延期，保障了已购房群众的知情权。

新房预售证可分两次领取     明确预售规模不得小于栋

此次征求意见稿中另一个变化是，新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工证范围内的可售住宅部分，从原有只能办理一次预售许可，调整为可办理两次，同时明确了最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。

目前，本市开发项目预售的最低规模为：一个施工证范围内的住宅，需一次性办理预售许可（即：一个施工证对应一个预售证）。而一个预售项目一般对应若干栋楼，甚至十几栋楼，一次性办理预售导致部分区域供应集中，影响区域市场供需关系；另一方面，项目去化较慢，形成库存积压，资金无法回笼，企业经营面临压力。

本次适当调整预售规模，允许一个施工证范围内的住宅，办理两次预售，仓储、车位等可售部分可单独办理一次预售，既有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。调整后，开发项目办理预售许可的其他法定条件、形象进度要求、资金监管等政策均没有变化，抑制投资投机性需求的各种政策、措施没有放松。调整后的预售规模，也比国家规定严格（住建部规定，商品住房预售许可的最低规模不得小于栋）。

为防止价格上涨，征求意见稿还提出，项目在首次办理预售许可时，就要一次性向政府主管部门申报施工证范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格，可防止开发商借两次办理预售许可，分批涨价的行为。

是“政策优化”  不是“调控放松”

此次征求意见稿在官方层面的解读是“政策优化”，而不是“调控放松”。

“此次调整是市住建委在坚持“房住不炒”定位，落实城市调控主体责任，实现“三稳”目标的基础上，对商品住房办理预售许可做出的优化措施。”市住建委相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，开发项目预售许可申请“门槛”没有降低，房地产宏观调控政策没有改变、调控力度没有放松。

对于征求意见稿调整预售规模方面的内容，上述市住建委相关负责人表示，适当调整预售规模，既有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。调整后的要求仍然高于国家有关规定，办理预售许可的其他法定条件、形象进度要求、资金监管等政策均没有改变。为防止开发商借两次办理预售许可分批涨价，在征求意见稿中明确规定，项目在首次办理预售许可时，就要一次性申报施工证范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。

首都经济贸易大学赵秀池教授也表示，开发项目预售许可申请“门槛”没有降低，房地产宏观调控政策没有改变，与放松房地产调控没有任何关系。

“总的看，本次征求意见的措施，主要是深化‘放管服’改革，促进本市营商环境持续优化,在坚持‘房住不炒’的基础上，对商品住房办理预售许可提出的优化措施。” 赵秀池分析道。

北京商报记者 董亮 荣蕾