3月25日，中国奥园在线上召开2019年度业绩发布会。据年报显示，2019年中国奥园实现合同销售1180.6亿元，同比增长约29%；实现营业额约505.3亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%和67%。首次突破千亿关口，中国奥园确实交出了一份“华丽”的成绩单，但在此次业绩发布会上，管理层却主动提出要“降速”发展，将2020年的销售目标增长率定为12%，不及去年销售增速的一半。由2013年的百亿到2019年的千亿，中国奥园仅用了5年时间，达到千亿规模后，中国奥园也开始思考快速增长的“后遗症”。

12%目标增速 不及去年一半

2019年财报显示，中国奥园物业合同销售为1180.6亿元，其中公司权益占比为83%，同比增加29%；年度营业额为505.3亿元，同比增长63%；年度毛利润为150.2亿元，同比增长56%，毛利润率为29.7%；年度净利润为52.2亿元，同比增长78%；净利润率为10.3%。

“构筑健康生活”是中国奥园产业布局的逻辑起点，由此也衍生出“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”等八大产业板块。不过从年报中可以看出，中国奥园的营业额仍主要来自于物业发展收益。2019年全年，中国奥园的物业发展收益、经营酒店/物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占95.2%、4.3%和0.5%。

2019年，中国奥园物业发展销售收入约为人民币480.91亿元，较2018年增加约183.51亿元，上升61.7%。所交付物业的总楼面面积较2018年330万平方米上升至521万平方米，上升57.9%；平均售价由2018年每平方米约9007元上升至每平方米约9227元，上升2.4%。

自2013年“压线”迈入百亿关口后，休整了一段时间，中国奥园开启“狂奔”模式，2017年和2018年分别实现合同销售额455.9亿元、912.8亿元，同比分别增长78.09%和100.22%。

2019年，在行业增速普遍放缓的背景下，中国奥园仍提出全年规模增长25%的业绩目标，最终以29%的销售增速达标。对于近几年的快速发展，中国奥园的管理层以“2017年至2019年的三年业绩复合增长率为63%”作出回应，可见对这份成绩单是颇为满意的。

首次突破千亿关口，中国奥园确实交出了一份“华丽”的成绩单，但在此次业绩发布会上，管理层却主动提出要“降速”发展，将销售目标增长率设定为12%。“2020年中国奥园预期销售目标同比增长12%，按照2019年1180.6亿元的销售额计算，2020年中国奥园的销售目标设定约为1322亿元。”

12%的销售目标增速还不及去年29%的一般，与1180.6亿元的销售规模相比也仅多出约142亿元，这个设定不可谓不谨慎。

解决负债“后遗症”

达到千亿规模后，中国奥园也开始思考快速增长的“后遗症”，主动“踩刹车”也或是与日渐高企的负债有关。

年报显示，截至2019年底，中国奥园的负债总额约为人民币2528.84亿元，而2018年这一数字仅为1581.24亿元，涨幅近60%。其中，银行及其他借款约为人民币689.61亿元，同比增长约69%；优先票据及公司债券约为人民币268.03亿元，同比增长约58%。按还款年期统计，1年内需偿还款项为418.73亿元，1年以上不超过2年需偿还款项306.98亿元，2年以上至5年以内的偿还金额为225.38亿元。

除此之外，中国奥园的销售开支也直线上升，2019年销售及分销开支总额约为人民币21.38亿元，较2018年约人民币14.32亿元上升49.3%。中国奥园方面表示，销售及分销开支的上升主要是由于集团本年预售的物业数目增加带动本年物业合约销售额的上升，从而令整体销售、市场推广及宣传活动增加。行政开支总额约为人民币24.35亿元，较2018年约人民币17.36亿元上升40.2%。

截至2019年12月31日，中国奥园还有已签订但未拨备的建筑成本、土地款、附属公司及合营企业收购款项约为人民币355.32亿元，集团应占有关其合营企业已订约但未拨备之建筑成本产生之承担约为人民币34.8亿元。

不难看出，中国奥园未来一年的财务支出会是一个不小的数目，不过其管理层仍保持“乐观”。中国奥园首席财务官陈志斌在会上表示，短期债是目前迫切需要解决的，不过从债务构成上看，上半年到期的短期债仅有37%，这部分主要集中在下半年，而这期间，中国奥园会加快销售回流资金或更积极进行融资来确保稳定。“事实上，今年一季度短期债偿还已经有一百多亿元了，也就是说四分之一的短期债务已得到解决。”陈志斌进一步表示。

至于现金情况，截至2019年末，中国奥园的现金及银行存款、结构性存款约为人民币580.43亿元及7.05亿元，于2019年12月31日，其受限制银行存款约为93.13亿元，合计总额约为680.61亿元。如果按照这个测算，现金流还是能覆盖短期债的，但前提是没有其他方面的支出。

拿地指标执行“销售额三分之一”

作为区域深耕的代表，中国奥园也正由区域性房企向全国性房企转变。年报显示，中国奥园在深耕粤港澳大湾区的基础上，实现了北上广深一线城市全覆盖，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域及境外区域，占比分别为42%、27%、17%、10%、4%。

不过，在今天的业绩会上，中国奥园的管理层仍对旧改项目以及粤港澳大湾区“情有独钟”，其表示，将会继续推进城市更新项目，实现旧城、旧厂、旧村“三旧”改造全覆盖，重点布局粤港澳大湾区。

年报显示，截至2019年底，中国奥园拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1425万平方米，规划可售面积约845万平方米，可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。

谈及年内具体拿地金额，中国奥园的管理层亦作出回应，“集团仍会按照‘不超过全年销售额的三分之一’去拿地，大概会在四百亿元左右，后期根据销售实际的情况进行调整，但绝对不会突破三分之一这个‘底线’。”

2019年，中国奥园新增项目87个，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元。截至2019年12月31日，共拥有280个项目，分布85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平方米（权益比79%），总货值约4585亿元，计入城市更新项目後的总货值约人民币6845亿元。

销售额多少决定着拿地多少，然而受疫情影响，中国奥园1-2月累计实现物业合同销售约人民币70.2亿元，同比减少38%。事实上，不只中国奥园一家这么“惨”，众房企所呈现的销售业绩也都差强人意。克而瑞研究中心的数据显示，今年2月份各房企的销售业绩创近几年单月销售新低，百强房企全口径销售额仅3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%。从1-2月的累计销售金额来看，百强房企的全口径销售额为9014.6亿元，同比下降23.8%；有超8成的百强房企2月单月和前两月累计业绩同比双降。

“目前3月份已经恢复到去年同期的70%，预计4月份有望恢复到去年同期水平。”中国奥园管理层在会上表示，随着新冠疫情得到控制，集团约99%售楼中心已复工，约94%的施工项目通过当地政府审批并复工，工程进度按计划推进，这是一个积极的信号，相信全年销售业绩完成是没问题的。

北京商报记者 董亮 王寅浩