北三县与通州区协同发展规划终于出炉。3月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（以下简称《规划》），其中明确提出，北三县产业发展结构失衡，过度依赖房地产开发。对于备受关注的环京交界地带，《规划》也再次重申，严禁大规模开发房地产。

去房地产化

规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，国土总面积2164平方公里。规划近期至2025年，远期至2035年。

值得注意的是，《规划》明确提出，严禁在交界地区大规模开发房地产，避免房地产化。

“《规划》明确去房地产化，当地的发展不靠房地产来拉动，对于城市发展来讲，也将更加健康完善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

三河市，大厂回族自治县以及香河县，总面积1277平方千米，人口111.3万（2010年数据）。这三个县市行政上隶属河北廊坊市，由于地处京津，北三县地区也成为河北省经济发展速度较快的地区之一。

作为北京城市副中心与河北省的交界地区，三河市的燕郊镇历来颇受关注。燕郊镇隶属于河北省三河市，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25千米，距北京市区30千米，位于北京通州区正东部，是比许多北京郊区还要近的卫星城市。

过去二十年间，燕郊镇房地产业发展迅猛，大量在京工作人员选择在此处购房置业。公开数据显示，燕郊常住人口达40万-50万，其中近30万人在北京工作。

中原地产首席分析师张大伟也表示，北三县避免过度发展房地产已经成为共识，以燕郊为龙头的环京房地产市场当前较为平稳。此次《规划》的出台有利于进一步稳定市场预期。

实际上，受政策影响，近年燕郊新房成交均价不断走低，诸葛找房数据显示，燕郊新房成交已由去年2月的2.1万元/平方米下降到1.6万元/平方米，月成交量也多为两位数。

此外，将燕郊与通州紧密相连的潮白河也在此管控范围之内。《规划》要求，严格管控燕郊潮白河沿岸、大厂祁各庄镇潮白河沿岸、香河城区北运河和潮白河沿岸的滨水天际线及三河山前地区的天际线，除已建成区外，滨水、临山和历史地段周边宜采用退台式高度控制，不再新增贴边贴线建设的高层建筑。

房价过山车

过去数年，包括燕郊在内的北三县房地产市场一度波动巨大，房价涨跌频繁。2016年，通州将成为北京城市副中心的消息直接将燕郊推至高峰，房价翻倍。张大伟也表示，燕郊是全中国唯一存在的，行政级别是一个乡镇，但城市规模相当于一个三线城市，房价则比大部分二线城市还要高。

对此，《规划》明确，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据产业布局、人口流动情况，因地制宜发展共有产权住房和公租房，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与收入相适应的住房保障体系，完善住房保障监督管理机制，努力满足实有就业人口住房保障需求。

实际上，优越的地理位置和京津冀一体化推动着燕郊房价一路上涨，燕郊房价从2015年7月至2017年4月，价格一路上涨，最高均价30,000元/㎡。

此后，《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》对外发布，燕郊在内的的北三县，全部纳入调控范围。《意见》中规定，非本地户籍居民购房，需要提供3年社保，并且社保不能补缴。

严格的限购政策起到了立竿见影的效果。这样锁住流动性的做法，最直接的影响就是成交量的下跌。进入2018年下半年以来，环京楼市依然没有丝毫起色。

2019 年，通州和北三县统一规划，燕郊二手房挂牌价集体提价 10% 以上。从市场信号看，燕郊已经不是一个独立市场，过去九年间，它的房地产逐渐成为最重的产业。而作为环京各区县的领头羊，燕郊的楼市发展曲线，也代表了整个环京区域的房价走势。

对此，《规划》提出，严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。

加强配套交通

北三县虽然做大了当地房地产市场的规模，但由于产业配套并不到位，每天大量人员要高密度地往来北京和北三县，交通压力巨大。

《规划》也表示，通州区与北三县位于北京市东部，是京津冀协同发展的重点地区，但长期以来各自为政，跨界协同发展缺乏有效途径，发展中暴露出一些突出问题。跨界交通问题突出，交通拥堵严重，尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱。

张大伟也表示，环京当下最大的问题是交通。

“以大厂为例，据不完全统计，谭台治安检查站和观潮路警务站日均车流量达1万余辆次，早高峰上行通行率约400辆次/小时，极易造成交通拥堵。”全国政协委员、北京网元圣唐娱乐科技有限公司董事长孟宪明孟宪明介绍，目前数量庞大的就业者居住在廊坊北三县，每天穿过通州到北京市区工作，不仅路途耗费时间长，也推高了沿途交通流量。

据了解，目前大厂与通州连接的大桥只有一座友谊大桥，建成较早，早晚高峰时段交通压力大。从大厂过潮白河到达北京境内后，一般需要走河堤路，开车，才能走上去往副中心的大路。由于河堤路比较狭窄，沿途多为通州村镇，因此早晚交通压力大，时常发生拥堵。因此，通州连接大厂的相关道路需求较高。

《规划》提出，加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接，统筹实施跨河桥梁建设；构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接；新建密涿—京沪高速公路联络线，构建外围疏解通道。

北京商报记者 陶凤 常蕾