复工期稳步推进，不同结构的购物中心呈现出不一样的样貌，也给未来商业新项目空间设计带来启示。北京商报记者走访多家商场看到，疫情期间，街区式商场的客流要比盒子MALL的客流更多一些，其中三里屯太古里、祥云小镇等项目中表现明显，而新世界百货、国瑞购物中心等商场中客流稀少。有不少分析指出，开放式街区商业项目通风性较好、户外空间多，能吸引客流，反之传统的盒子型购物中心封闭性太强，难以吸客。

街区场景吸客

随着复产复工，商场也逐渐有了人气。北京商报记者走访三里屯商圈看到，太古里的喜茶门前虽没有往日的门庭若市，但依旧有不少消费者及外卖人员在门前等待取餐。同时，一些轻食餐厅的堂食消费者也逐渐增多，Wagas、新元素等餐厅在下午时段堂食的消费者大约占整个餐厅的一半面积。作为北京街区式购物中心的代表项目，三里屯太古里虽然比往日的客流少了许多，但商户依旧保持正常营业，足以满足消费者的需求供给。

与太古里相似的是，中粮祥云小镇的客流也逐渐恢复起来。北京商报记者在工作日中午走访祥云小镇看到，奈雪的茶门口有不少消费者排队取餐，街区内也有一些带着孩子玩乐的消费者。同时，江边城外门店人员向记者透露，近一周前来订餐的消费者比往常多了很多，还有不少带着孩子前来遛弯。

一位带着孩子的消费者对记者表示，商场在疫情期间的消毒杀菌工作规格比较高，再加上外出的人较少，现阶段带孩子出来透透气这里是个不错的选择。

值得注意的是，与太古里、祥云小镇形成反差的是，记者在东方新天地、新世界百货崇文店，国瑞购物中心等商场内走访发现，此类商场即使坐拥良好的商圈范围，但这特殊时期仍没有消费者在此逗留。

其中，记者在东方新天地一层的进出口统计，大约20分钟来往的消费者大约在10人左右，但在午饭时段，该商场负一层的大时代美食广场的人多为东方广场的工作白领。新世界百货崇文店的消费者也寥寥无几，记者在该商场逗留的20分钟内，往返的多为商场内的工作人员。

由此看来，即便是平日里十分火热的商场都难以抵挡疫情带来的影响。而类似于太古里、祥云小镇的街区式购物中心反而在特殊时期的表现要优于新世界百货、国瑞购物中心等传统建筑形态的购物中心。

经营难在哪

虽然街区式商场在疫情期间比盒子型购物中心的客流多一些，但仍面临一些经营上的难点。在防疫方面，开放式街区形态的商场出入口多，无论是监测往来客流的体温，或是检查佩戴防护用品，对此类商场而言无疑都具有一定的难度。

考虑到开放式街区多入口的情况，三里屯太古里在消费者习惯的基础上，对南北区通道口实行限制管理，开放停车入口在内的多个人流通过率较高的通道，暂时关闭其他入口，并安置铁马等防护提醒消费者。防疫的难度也在一定程度上反射出成本的多少。

（图片来自朝阳区商务局官微）

三里屯太古里方面对北京商报记者表示，在疫情期间，三里屯太古里加强了一系列防护措施，加增了巡视人员，以及加大了消毒物品的采购等等，人工成本及防疫物资采购成本等上涨较大。营业情况的下降和人员成本的增加对企业而言也是较大挑战。

即使不在疫情期间，开放式街区对与季节气候的适应性也是经营上的一大挑战。相比室内购物中心具有恒温舒适的购物环境，街区商业的商户空间都处于开放式，天气原因容易对客流和销售额造成一定的下降，尤其是北方的商业项目。为了应对季节对项目造成的影响，祥云小镇自创IP活动营销成为街区商业吸引客流的新方式。包括根据不同的季节孵化IP活动，如造风车节、冰雪节、街头艺人、市集等。

此外，街区式商业的商户相对比较分散，高层商户与消费者的互动性难以形成。例如，记者在走访过程中看到，太古里和祥云小镇的客流多聚集在一层的商户，二层商户的吸客能力相对来说要弱一些。

北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，为了提高项目高层的坪效，应在招商品牌和设施上下功夫。如引入一些品牌旗舰店或者首店，吸引消费者专程来打卡购买。同时，也应多建设滚梯、直梯，或营造错层的感觉，让消费者感觉自己在一层购物的体验。

打破原有空间标配

疫情期间，由于一些密闭性较强的购物中心担心发生传染案例，消费者在购物时十分谨慎，所以街区式购物中心要相比盒子MALL更聚人气。

赖阳指出，从这些事件可以看出，封闭场所的通风系统具有一定的隐患，这对疫情后商场设施标准提升，会导致一些商场对商业设施进行改造。比如空间的合理安排，购物中心中央空调新风系统的使用，购物中心内部病毒消杀的软硬件需求。尤其是对于新项目建设标准，在入市时也将会考虑到空间是否需要加大跨度，空气流通和循环更好一些，以及在空气循环系统中如何增加消毒功能。

室内室外相融合的项目或成为消费者首选。赖阳表示，纯粹的室外项目在季节上会对消费者体验造成不好的感受，而历经此次疫情，消费者对于封闭式的盒子式购物中心要求也会逐渐提高，具有室内室外相结合的购物中心将是大势所趋，而纯盒子式项目增加室外外摆区域的活动及内容形式，可以增加消费者的欢迎度。

对此，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽也表示认同，他指出，疫情影响下步行商业街室外开放空间形态成为优势，而天然的空气免去或减轻了消费者对长时间大型商场室内封闭环境内及中央空调公共卫生的担忧。

“可以预计，未来对步行街室外空间进行充分利用，或大型商场室外空间进行营造将成为后疫情时代商业复业、复市、回暖、发展的趋势”，韩健徽说。

韩健徽还指出，不论是环保技术的应用，还是日常的监督管理对于购物中心而言都十分重要，不少国外新兴的购物中心更多为街区化或室内室外场景一体化，每个楼层均设置开放空间，与相应的业态结合的购物中心成为消费者较为喜欢的购物场景。

北京商报记者 王晓然 刘卓澜/文并摄