在2018年限竞房地块迎供应高峰后，北京限竞房在2019年迎来了入市高峰期，在“累计供应5.4万套、整体去化率略超四成”的背后，是北京限竞房市场供应充足、区域去化冷热不均、库存量一路走高的现状。为实现限竞房项目更快更好地去化，在项目利润空间范围内，“以价换量”“提质增配”开始越来越高频地出现在楼盘项目的营销之中。随着市场下行、纯商品房供地不断增加，限竞房退出似乎只是时间问题；但对于已有的3万套市场存量来说，去库存之战怎么打，不仅仅是关乎开发商利润及销售的一道难题，部分项目和区域面临整体“卖难”。

供应：两年66个项目

北京住宅市场的供应主力仍是限竞房。此前密集供应的限竞房地块，使得自2018年下半年出现的“限竞房入市潮”持续至今，时至今日，北京住宅市场仍然保持着“限竞房唱主角”的格局。

据北京商报记者不完全统计，2019年以来，北京共成交了46宗住宅地块，其中包括共有产权地块14宗、限竞房地块20宗、不限价地块12宗。截至目前，北京累计出让的限竞房地块已过百宗。

在项目入市方面，来自中原地产研究中心的数据显示，自首批限竞房于2018年6月10日入市以来，截至日前，北京已入市的限竞房项目已达66个，合计100期，供应住宅套数达46618套。若以比例计算，近两年，限竞房在北京商品住宅供应中占据比重达七成。

而11月以来，随着不限价供地的提速，北京限竞房项目也提速集中入市。根据北京市住建委官方网站对外公示的预售项目信息，北京商报记者梳理发现，自11月1日起至12月16日，在先后取得预售许可证的33个商品住宅项目中，性质为限竞房的商品住宅近半数之多。仅11月20日-21日，住建委便连发6个预售证，除华瀚福园项目为经济适用房住宅楼外，其余五盘中的三盘均为限竞房。

二八现象严重

因在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格不但低于同区域的新房水平，更与区域内的二手房出现倒挂。然而，限竞房入市以来的成交数据显示，北京限竞房市场呈现出“供应充足，但区域成交冷热不均”的现状，二八现象越发严重。

北京商报记者梳理限竞房供应区域发现，限竞房较为密集地分布在大兴、丰台、房山及昌平四大区域。其中，丰台是四个主城区中限竞房项目最多的城区；近郊区中，则以大兴区限竞房项目最多。

区域限竞房项目扎堆入市，意味着购房者买房选择性更大，但是之于开发商层面，却意味着要打一场关于去化的“硬仗”。一般而言，主城区范围内位置及配套优越的限竞房项目较受购房者青睐，而那些位于五六环外、远郊区的限竞房项目若无“临铁盘”这一特征加持，大多会因交通不便、配套设施缺失等因素去化艰难。

“从已入市的限竞房销售情况看，项目之间去化率分化严重。”中原地产首席分析师张大伟直言，少数地段位置优越的限竞房签约活跃，但大部分项目的去化率并不高。截至今年11月末，北京市累计供应限竞房5.4万套，网签规模约2.3万套，整体去化率仅为43%左右。

据了解，北京除了少数如小瓦窑等五环内板块的限竞房成交较为理想外，房山和丰台的青龙湖、昌平的北七家未来科技城及大兴的瀛海、旧宫、魏善庄等部分区域都面临较大的去化压力。来自机构的统计数据显示，在供应量较为集中的房山区，限竞房去化率为22.7%，仅为全市整体限竞房去化率的一半左右。

“2019年1-11月，限竞房供应主要以顺义、丰台、海淀和昌平居多。就去化率而言，顺义和海淀去化率在50%左右，此外丰台限竞房去化情况也相对较好。” 就年内北京限竞房供应及区域分化情况，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄如是概述道。

“当前市场出现了明显的二八现象，也就是20%的项目占据超过80%的销售。”张大伟称，后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房的去化难度依然较大。

张大伟将现阶段北京限竞房去化压力加剧的原因，归结为以下几点：一是，尽管限竞房供应量井喷的最高峰已过，近2个月供应节奏也明显放缓，但是限竞房供应仍在持续放量；二是，除了来自各类型新房项目方面的竞争，限竞房的去化压力还来自于下探的二手房：二手房选择性较大、对购房者有所引流；三是，不限价宅地的陆续出让以及共有产权房的持续供应，也分流了部分限竞房潜在客群。

此外，北京信贷政策对二套购房者首付款要求较高以及非普住宅标准过低，多数限竞房中的大户型产品被界定为“非普通住宅”导致首付比例提升，这两方面因素也挡住了部分财力有限的刚改及刚需客群。

稳房价利器遭遇最难市场

据机构数据，目前北京商品房住宅库存达7.56万套，是近八年最高的水平。而作为北京商品住宅供应的“大头”，整体规模占据七成比重的限竞房库存高达3.1万套，为入市以来的峰值，超过半数的限竞房房源仍在待售，同样刷新了历史纪录。

对此，财经评论员严跃进用“去化艰难又逢库存压顶”一词，来形容北京限竞房现状。张大伟更是直言，“北京的房价在跌，限竞房现在是最难受的时候”。

现实情况显示，越来越多的开发商展开了“价格战”，旨在“以价换量”。来自北京中原的统计数据显示，2019年11月，限竞房的平均成交价为46449元/平方米，环比每平方米减少了1000元，套均价则环比减少了83万元，成交价格持续走低。

2019年以来，尤其进入11月，包括大兴、昌平、顺义等区域的多个限竞房实际成交价低于销售限价，且差价较为明显。

以位于顺义的“橡树珑湾”为例，该项目规定限定均价为43467元/平方米，最高限价为45640元/平方米，而据北京商报记者走访调查，按照项目当前在售房源的最低均价33000元/平方米测算，橡树珑湾开盘价仅仅高于楼面价不到1万元。该项目销售人员在谈及项目售价低于限价时表示，项目拿地成本再加上建筑安装、项目运营等各项费用，为“保本销售”。

此外，另据媒体报道，11月开盘的昌平金隅·金辰府、中铁建·国际公馆等项目，也同样在现售价格及限定价格间存在一定幅度的价差。报道称，金隅·金辰府项目在拿地时的限售均价为53000元/平方米，而开盘实际成交均价约45000元/平方米，降幅近15%；中铁建国际公馆限售均价为52695元/平方米，而实际成交均价约46000元/平方米，降幅为12.7%。

“限竞房市场中，除了少数项目外，部分项目价格已经比销售限价下调了10%-15%，个别区域甚至下调超过20%。而后续，限竞房项目还将大量供应，在资金回笼的诉求下，北京楼市正酝酿大规模价格战。”张大伟表示。

价格及品质“两条腿走路”，正成为北京开发商缓解限竞房去化难而开出的一剂药方。据悉，除了让渡利润空间、以价换量的常规降价打法，为了在激烈的市场竞争中寻求突围、赢得更多购房客户，持有限竞房项目的开发商们也开始着手品质升级。2019年内，越来越多的限竞房项目开始从“减配”回归“增配”，从标准化产品转向个性化设计。

对此，合硕机构首席分析师郭毅也在分析中指出，在市场需求有限的情况下，现阶段房企若想促进销售，较为有效的途径就是用价格和产品两个杠杆去撬动市场，以促进需求。

北京商报记者 董亮 荣蕾