近日有购房者爆料，接到名为国门金融中心地产销售的电话，称这个位于南三环草桥地铁上盖的公寓项目售价仅130万元起，且附赠精装修。“销售说这是北京的试点，因为在集体用地上盖的房子，所以成本比较低，买起来合适，还不限购。”

调查发现，国门金融中心总价较低的原因是采用“以租代售”，以北京集体建设用地租赁房试点项目的名义一次性签订50年租赁合同替代销售，但北京商报记者从项目所在的花乡宣传部获悉，该项目并非是北京市发改委批复的试点项目，且50年长租的合同也严重违反了北京市关于试点项目最长不得超过“10”年租期的要求。

50年“长租”

按照宣传推介，在与销售确认看房时间后，记者跟随购房者一起来到草桥地铁站，然而与一般的售楼处标志醒目不同，这个“国门金融中心”项目不但百度地图完全查不到，销售给记者提供的开发商热线也被认定为河北鑫益棉被加工有限责任公司，回拨后一直无人接听。销售也没有按照约定的时间在地铁口前来接待。

围着草桥地铁站一公里，记者和购房者沿途询问居民、商户，均被告知没听说过这附近开发了这样一个项目。几经波折，一中介门店工作人员告诉记者，“国门金融中心”大概位于草桥地铁出口的东北方向，草桥北街与京开东路交叉口，唯一的标识就是一个公共厕所。上述中介工作人员还提醒“这个项目是办不下来证的，购买要慎重”。

按照中介门店工作人员提供的路线，记者在现场看到，该区域目前正处于施工状态，周边居民只知道在修路，鲜少有人知道有住房在卖。一座矗立在工地内的建筑物十分显眼，没有相关标识，但门口保安证实这就是国门金融中心的“售楼处”。

“项目为商住房，小面积、低总价，精装修交付。”在售楼处内，销售人员介绍，这个案场名为国门金融中心的项目，单套面积在45-100平方米，单价约为3.2万元/平方米。“项目本身除了距离大兴机场、地铁站较近，以及周边配套齐全以外，最大的好处就是不占用北京购房指标。”销售人员还给记者算了一笔账，按照该项目酒店8500元一个月的租售价格，在租金不涨的情况下，不到12年就能收回成本。与周边二手房均价6万元/平方米的价格相比，无论是投资还是居住，都非常适合。

区位优势明显、价格便宜，还不占用购房指标？即便在新房市场下行的当下，北京真的会有这样的项目吗？

面对购房者的质疑，销售坦白了项目诱人销售条件背后的玄机：

只有四证，没有产权证，130万元/套的起始售价其实是50年租金的趸交。“简单来说就是‘以租代售’，一次性转让50年产权，但效果跟买一套房子是一样的。”销售人员介绍。

该项目为2017年拿地，土地性质为农村集体建设用地，为北京市试点项目之一，享受试点“长租”的政策，购房者50年“长租”属于一次性买断房屋使用权。购房款可选择全款，也可以选择分期，如果选择全款最低价格2.8万元/平方米，即使选择分期付款，价格也不到3.2万元/平方米，但要在2022年底收房前全部付清，没办法贷款购买。

该项目整体规划共有三栋楼，一栋写字楼、两栋酒店，而“以租代售”的正是酒店产品。“之所以会以如此低的价格售卖，也是出于回款的考虑，目前房企融资都比较难，这也是不得已而为之。”销售人员直言，目前在售的只有半栋酒店楼，一旦资金充裕，随时可能会叫停。

真假试点

尽管摆出了各种优惠政策，但对于购房者最关心的房本问题，销售人员却辩解称，“因土地性质属于农村集体经营性建设用地，所以产权要归集体所有，没办法办理房产证，但是集体也是最好的保障，这点无需担心”。

销售口中一再提及的北京集体建设用地试点确有此事。

2017年8月，国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房，北京市位列其中。

2018年4月，北京首批公示的集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目，以协议方式向4家全资国有或集体企业出让，并在北京市大兴区国土资源局予以公示，开始集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房的试点。

当年，北京市住建委针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款要求特点，同金融管理部门积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策，确定第一批4家银行的融资方案。

然而，根据试点政策，试点地块的长期租赁房最长租期不得超过10年，该项目的50年以租代售又是怎样的试点？

北京商报记者在北京市发改委网站找到了一份《关于丰台区花乡草桥村集体租赁住房项目核准的批复》（以下简称《批复》）。

《批复》显示，该项目规划总用地面积51286平方米，其中规划建设用地42909平方米，同步实施整理规划道路用地5398平方米，同步实施整理规划绿化用地2979平方米。项目建筑控制规模为105027平方米（不含地下面积），建设内容为集体租赁住房及配套。项目总投资估算为67018万元，全部由北京草桥实业总公司筹措解决。本项目为利用集体土地建设租赁住房项目，只能用于租赁，不得对外销售和转租。

然而根据规划图，市发改委批复的试点地块位于花乡草桥村，玉泉营立交桥西南侧。东至武警部队，南至马草河，西至京沪高铁、京九线，北至规划道路。总用地面积约4.31公顷（以实际钉桩为准），在京开高速西边，但上述国门金融中心却是在京开高速的东边。究竟两个项目是否均为试点项目？

对此，北京商报记者联系到了项目的开发单位北京草桥实业总公司，得到的答案是需要联系草桥村所在的花乡宣传部，而在花乡宣传部，记者得到了准确的答复：两个项目不是同一个，上述提到的市发改委批复试点项目目前在走手续流程，还没有开工建设；而国门金融中心是草桥实业操办的，规划约14.4万平方米，目前还没有破土，预计明年才会开始有地上建筑。

天眼查显示，北京草桥实业总公司成立于1993年，企业类型为集体所有制，主要从事蔬菜、花卉种植，淡水鱼养殖等农业相关活动。而该公司唯一分支机构北京草桥实业总公司丰台分部，则主要负责房地产开发，成立于2018年2月28日，法人代表为王然，同时他也是北京草桥实业总公司的董事。据悉，北京草桥实业总公司丰台分部主要经营范围为物业管理及出租商业用房。

被偷换的概念

“这种房产交易方式实际问题很多，像租赁又不像租赁，房屋属性模棱两可，不好定义，也不好维权。”易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍说。

北京试点的集体土地租赁住房只租不售，一次性最长只能签10年的合同。该项目高达50年的租赁周期，显然不符合政策标准。

“50年长租换来的只是一个使用者的角色，一旦面临拆迁补偿，相应的收益还是归集体土地的所有方，而不是房屋的使用者，购房者很难保证自己的合法居住权。”合硕机构首席分析师郭毅分析称，这种产权性质本身就存在违规行为，所以不管是转租还是售卖，项目本身是不具备市场流通资格的，一些合法经营的中介公司绝不允许代理这样的产品。所以从居住角度来讲，未来如果购房者有升级改善需求的话，那么购买该项目可能面临无法出手的窘境，有被套牢的风险。

对于未来房屋的流通周转，该项目销售人员却有另一套说辞。据其介绍，开发商不只是卖完房就了事了，还具体负责项目的经营，所以未来业主有任何租赁、售卖的想法，开发商可以充当房产中介的角色。虽然没办法在市场上流通，但却可以在内部周转。在案场，销售人员多次提到今年8月26日宣布的农村集体土地可直接入市这一利好消息。称在集体经营性建设用地入市方面，新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

“这种售卖方式，此前基本出现在北京六环周边的一些远郊地带，但在三环附近的核心区实属罕见。”郭毅表示，由于早期这方面监管存在一些真空地带，所以让部分开发商钻了空子。但核心区域一直处于高压监管之下，如此行径应该属于监管下的“灰色区域”。

在郭毅看来，农村集体经营性建设用地入市还处于试点阶段，不可避免地会带来各种问题，所以在放开政策的同时，相应的规范要求也要同步跟进，以一个“谨慎”的态度去放开。北京商报楼市调查小组