一直鲜有供应的北部区域，在今年成功爆发。近期咨询最多的当属未来科技城片区两大热盘未来金茂府·悦公馆和金辰府，同为北五环外刚需上车盘，究竟该买哪个？商报热点区域探访本周便带您一探究竟。

价格与首付：

金辰府东西向惊现普宅

对于刚需上车盘来说，价格尤为关键。

金辰府个别楼座为东西向，均价约为4万元/平方米，最小户型89平方米，总价精装修356万元起，因为符合普宅标准，首套房首付比例为35%，购房最低门槛仅为126万元，该户型也成为不少“差钱”刚需客的首选。

其中，12号楼开盘当天已就售空，同为东西向的1号楼目前所剩房源也不多。此外，金辰府南北向房源均价则在4.7万元/平方米，总价419万元起。需按照非普通住宅标准执行，首套房首付比例要高出5%，最低首付为168万元，房屋总价也要高出60万元左右。

据未来金茂府·悦公馆销售人员介绍，项目初步定价约为5.1万元/平方米，最小户型77平方米，总价390万元/套起，因为是非普宅，首套房首付比例40%，为156万元，比金辰府89平方米的上车门槛还高了30万元。目前该项目处于排卡阶段，预计本月底开盘。

户型与品质：

金茂77平方米超9米面宽

除了价格，刚需上车的另外一个关注点便是户型。

两个项目定位皆以承接未来科学城的住房需求为主，精装修交付，产品设计普遍迎合当下年轻一代的审美标准。

社区设计上，金辰府为封闭式社区，围合设计，人车分流，内部植被覆盖率35%，整体容积率2.5。

未来金茂府·悦公馆则采用办公+住宅混建的开放式社区设计，未来人流量会超过金辰府。对此，销售人员一再强调，住宅部分每栋楼都有入户门禁，同时给住宅以绿植包围做隔离，但绿地只能靠附近的滨水公园。容积率方面，未来金茂府·悦公馆的容积率在3.8-4.6，也成为这个项目最大的BUG。

在房源供应数量上，未来金茂府·悦公馆不及金辰府的1/5，整体仅提供244套房源，但却有5个户型可供选择，包括77平方米两居、88平方米三居、89平方米三居、90平方米大两居、97平方米三居，其中90平方米大两居可灵动改为三居使用。

金辰府一共有18栋楼，房源约为1300套，户型方面只有89平方米三居和143平方米四居两种。

目前来看，未来金茂府·悦公馆最抢手的应当是最小户型77平方米，主卧、次卧、客厅三面朝南，整体面宽超过9米，短进深、采光好。加上金茂品质，可以说是近年刚需上车难得的项目，如果非要挑个缺点，得房率不高可勉强算一个。销售人员表示，该户型实际使用面积约为55平方米左右，得房率近75%。为弥补这个缺陷，项目给三大南向窗户均配有飘窗。

其他户型方面，目前未来金茂府·悦公馆唯一有样板间的只有90平方米两居，最打动刚需客的就是该户型北向的书房与主卧相连，让主卧空间更为宽敞。对于年轻人而言，空间居住的舒适度要求会远远大于功能性，在人口不多时，可以自由选择做书房还是衣帽间；当居住人口升级后，也可改造为婴儿房。

此外，90平方米两居户型南向面宽达到了9.3米，大面宽短进深的设计也让整个户型舒适度提高。

金辰府89平方米三居设计的功能性更强，适合有三居需求但首付款有限的一家三口。但该户型餐厅正对卫生间，虽然设计了干湿分离作为“缓冲”，但仍有客户介意。此外，明厨暗卫，长方形格局，进深较长，北向采光会受到影响。另外，该户型虽为三居，但北侧次卧不到7平方米，做小卧室略显局促。

精装修方面，未来金茂府·悦公馆植入了新风系统、降噪系统、智能家居系统、安全防卫系统等，虽然是限竞房产品，但并未减配。金辰府精装修标准也很高，刚需产品的3000元/平方米的精装修标准还是值得期待。

区位与配套：

金茂地铁上盖 金辰府配备班车

此外，对于刚需上班族而言，交通配套也是重点考虑的对象。

未来金茂府·悦公馆位于金辰府正东5公里，虽然同属未来科学城片区，但二者交通配套却差异较大。

未来金茂府·悦公馆则紧邻地铁17号线未来科学城南区地铁站（在建），属于地铁边上的项目。17号线是一条贯通昌平、CBD、亦庄的重要线路。2022年17号线开通后，可接驳10号线、13号线、1号线和6号线，出行便利。

相比之下，金辰府的交通配套就没那么出彩。它距离5号线天通苑北站4公里左右，换乘公交需要35分钟左右，自驾约为20分钟；距17号线未来科技城南站（在建）4.3公里，换乘公共交通需要大约50分钟，自驾约为17分钟。

为弥补这个BUG，金辰府将提供班车服务，约15分钟一趟，从6:00到22:00，满足上下班需求。

此外，金辰府因地处成熟社区附近，商业和教育配套相对完善，除项目配建的3000平方米幼儿园外，周边还有首都师范大学附属中学、北七家社区卫生服务中心、北七家建材城等，但建材城附近较为混乱。

未来金茂府·悦公馆的配套则更显时尚。教育方面，有未来科学城第二小学、北师大附中；商业配套上，周边在建有10万平方米商业配套——保利未来大都汇。项目交房时，商业也将进入营业期。

北京商报记者 董亮 王寅浩