特别策划:悸动的环京楼市

在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后，环京楼市近期消息不断，是触底反弹还是波动下行？销售们口中的未来在哪里？所谓利好的作用又有多大？北京商报《新北京楼市周刊》推出《悸动的环京楼市》系列报道，带您探访环京楼市。

曾因“教育配套优势”、“落户门槛较低”、“半小时交通便利”等标签成为环京刚需自住首选的天津武清市场，近期因“海河英才”计划间接放宽的落户政策再度掀起波澜。

北京商报记者调查发现，一方面，尽管当地政府对于楼市的调控较为严格，但对于落户的迫切，让刚需客追随“海河英才”计划释放的空间而来，市场也在一定程度上有了松动；另一方面，刚需客的这种“落户”诉求，也让他们对房本的追求超过环京任何一个热门区域，这也间接促成了当地二手房价超过新房的局面。另外，由于新房市场存量较大，整体市场也并没有出现所谓“热炒”的局面，冰封市场里的一丝波澜，是当地从业者对武清楼市现状的总结。

户口与买房

“外来购房者，只有有户口才能在武清买房，但来这买房的，图的又是户口。”对于自己所在的市场，武清当地楼盘销售人员直言，与环京其他区域以投资客为主不同，本地和承接北京的刚需占比不小。

“特别是北漂，天津是直辖市，教育好，落户门槛又低，武清半个小时直达的交通给了在北京上班在天津养娃这种双城生活的可能。” “海河英才”计划的推出与代办机构的出现，打破了买房与落户之间鸡生蛋与蛋生鸡的尴尬。

据介绍，目前在武清落户分两种，一种是积分落户，适合大学刚毕业、没有置业迫切需求的学生，如果着急给孩子上学，“就不赶趟了”。而另一种则是通过天津的“海河英才”计划，以学历型人才落户武清，购房者只要拥有全日制本科学历，且年龄不超过40周岁，就可以在网上申请落户，一般三个工作日之内就能够审批完成，面签之后就能完成落户。“但这种落户属于‘寄存’状态，要在天津市、区人力社保部门指定的公共服务机构的人才集体落户并存档，只有真正买房之后才能成为‘新天津人’，而‘新天津人’才能享受应有的福利待遇。”销售人员进一步表示，目前在武清落户建议找中介机构代为办理，费用大概在1万-2万元左右，并强调目前天津“海河英才”计划已经处于尾声，所以在审核方面会非常严格，个人办理一旦某个环节出错就会被拒签，机构办理则能“保过”。“个人申请时间会拖很长，但好的房源不等人，早一天买，省出来的就不只是这个钱了。”为了更好服务北京客群能够置业武清，当地销售人员对于这套“落户”程序早已烂熟于心。

迫不及待到手的房本

据当地销售人员介绍，在2015年之初，武清房价基本维持在7000元/平方米左右，2016年受市场大环境影响，武清房价一跃蹿升至2万元/平方米以上，直到2017年限购后，武清房价才开始有所回落。目前武清楼市整体处于回升状态，新房价格在1.6万元/平方米左右，而且有上扬的趋势。

值得一提的是，与其他环京区域二手房无人问津相比，武清的二手房市场却出现了反超新房的局面。一般来说，相较于二手房的高购置成本，买房者更倾向于新房项目，因此也就造成了新建商品房价格往往高于二手房价格，但武清楼市却有所不同，同一区域、同类产品的新房比二手房单价低2000-3000元。

据当地金融街金悦府一位销售人员介绍，目前一手房项目是受政府限价的，所以价格才上不去。“每个新房项目在开盘之初都是需要申领预售证的，如果预售证上面的价格过高，政府是不会批的，而武清新房目前的情况就是这样，政府在限制新开楼盘价格标高。但武清二手房市场就不一样了，其价格政府不会强制限定，卖房者可以随意调动价格，只要房子卖得出去，价格标高就不算是问题。”上述销售人员进一步表示。

该销售人员声称，与其说武清楼市新房价格与二手房价格倒挂，不如说二手房才是武清楼市的真实写照，所以从实际情况来看，目前在武清买新房项目是最佳时间点，一旦政府解除限制，武清新房就不是这个价了。另有销售人员表示，此前受调控影响，武清新房领证的不多，供需失衡，二手房则作为替代品更为火热，这说明需求还是有的，通过购买二手房来解决住房需求，价格自然而然也就涨上去了。

“一二手房倒挂现象并不稀奇，不仅武清区，天津整体亦存在一二手房倒挂的现象。”一位分析人士表示，对于二手房价格超过新房价格这一现象，也可以理解为当地政府对楼市的一种调控和保护。

然而，在当地与准业主们沟通时北京商报记者发现，对于房本的迫切需求，是造成购房者愿意以更高价格购买二手房的原因。“在北京落户太难了，武清的二手房价格虽然比新房价格要高，但却是现房，能马上落成个人户口。”在当天的案场，从北京来看房的任利坦言，目前自己将户口存放在人才市场集体户中，万一将来政策有变动，户口被打回原籍，孩子上学也就耽误了。为了孩子上学，贵一点也是值得的。

对此，武清当地二手房中介人员表示，对于购房者的担忧，政策方面并不会出现打回原籍的情况，但这方面的担忧确实不在少数，这或许也是新房价格与二手房价格倒挂的原因之一。除此之外，二手房之所以能要上价格，也与其教育配套分不开，毕竟武清身上挂着“教育”的标签。

被热炒的“通武廊”概念

随着京津冀协同发展的深入，武清也进一步被纳入整个京津冀发展的大体系之中，凭借以佛罗伦萨小镇、杨村八中等为代表的商业和教育资源，武清已成为环京一个优质的置业之选。此次，记者走访调查了包括杨村、南湖等在内的多个热门板块，除宣传商业、教育配套外，处于规划中的“通武廊”轻轨也已成为当地销售宣传的热点。

当地楼盘销售人员称，“通武廊”轻轨天津境内共设8站，长度约50公里，除北辰科技园作为起点外，剩下7站将集中设立在武清区内。按照这个站点布局，“通武廊”轻轨将实现武清区内全覆盖。“‘通武廊’轻轨有望明年上半年开工，2023年或将正式完工运行，未来整个武清的升值潜力会很大。”在上述销售人员看来，目前武清房价已经处于不断回升的态势，新的概念也必将带来新的升值空间。

根据官方通报的消息，正在规划中的“通武廊”轻轨线路，将充分利用天津市地铁5号线，从北辰区双街终点站延伸到武清区，到达武清区后改为地上轻轨线路，然后一直延伸到河北省廊坊，和当地规划兴建的北三县轻轨连接，最后直接到达北京城市副中心──通州区。从规划上看，“通武廊”轻轨开通后，不仅仅是武清内部的南北连通，也将为该地承接外部产业与人口创造条件。

目前“通武廊”概念最为火热的当属南湖板块。在该板块楼盘销售人员看来，南湖板块与北辰区“接壤”，很大概率会成为“通武廊”轻轨进入武清境内的首站。目前京津城际高铁已经将武清与北京的通勤时间控制在21分钟，未来随着“通武廊”轻轨的开通，在通勤效率方面，武清将会比燕郊、固安这些真正环京的区域更具有吸引力。

北京商报楼市调查小组