在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后，环京楼市近期消息不断，是触底反弹还是波动下行？销售们口中的未来在哪里？所谓利好的作用又有多大？北京商报《新北京楼市周刊》推出《悸动的环京楼市》系列报道，带您探访环京楼市。

与其他热门区域不同，涿州是目前环京半小时交通圈中唯一一个在没有社保或完税的情况下允许非户籍人口购买首套房的城市，北京商报记者调查发现，大多数“北漂”选择在涿州买房，主要看中的就是高铁一站式通勤。除此之外，涿州的房价在经历一轮起伏后，目前相对平稳。然而，平稳的背后，一些不满足于限价的开发商开始玩起溢价款的把戏。而在二手房领域，更是存在高空置率、无房本交易的问题，购房者在选择置业涿州时，要对此有所衡量。

新房：写不进合同的溢价款

作为环京城市圈的一分子，涿州仰仗高铁出行的便利性，已逐渐成为北京外溢客群的首选置业之所。从北京西站出发，乘坐高铁到涿州东仅需约25分钟，相当于在北京乘坐地铁6、7站所需时间，加上市内通勤时间，1个半小时到两个小时的交通时长，让涿州也成为环京置业的选择。

受高铁带动的影响，涿州目前概念性最强的就是高铁新城板块。但据北京商报记者走访了解，目前该区域在售新盘并不多，包括华融现代城、鸿坤理想湾、K2狮子城等多个项目已纷纷告罄，诺大的涿州高铁新城板块只有商办项目万科城际之光以及唯一的住宅项目华远·海蓝城在售。

作为高铁板块唯一住宅， 在周边二手房均价1.1万元/平方米左右的涿州高铁新城板块，华远·海蓝城打出了1.6万元/平方米的高价，依然有很多北京购房者颇感兴趣，但超高首付款成为了挡在购房者面前的难题。

据华远·海蓝城销售人员介绍，该项目实际备案价不到1.1万元/平方米，实际售价在1.6万元/平方米左右，多出来的5000元属于“溢价”款项。

“这个是我们项目的价值所在，高铁边上就这一个项目，政府不让赚不代表市场不让。”正因如此，所有溢价款项需要另行支付，不能算作网签价格，无法写入购房合同，不能走贷款。

在项目现场，来自北京的购房者曹吉祥给记者算了笔账：目前涿州市的限购政策为“对非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%”，华远·海蓝城81平方米的主力两居户型的备案均价约为1.1万元/平方米，自己需要准备81×1.1×30%=26.73万元，约为27万元的首付款外，还需要准备81×（1.6-1.1）=40.5万元的额外款，首付款总额超过67万元，实际首付比例约为50%。“但关键的问题是，这40多万的额外款是不写在房本或者购房合同上的，如果按照住建局的备案价格看，我的首付比例已经高达75%了。”让曹吉祥担心的是，多出来的这40多万元额外款，并不受到监管部门保护，一旦开发商资金链断裂或者项目本身存在问题，亦或自己想要退房，这40多万元的额外款项能不能追回来是个未知。

或许知道这样一笔巨款对于购房者是个不小的门槛，华远·海蓝城销售人员也直言可以给予分期支付的政策，但对于选择贷款的购房者来说，整体负担依然不小。

实际上在涿州，不仅仅是高铁板块的华远·海蓝城，在老城区的“溢价”也成为众多新房项目的“共同”选择。多位销售人员承认，受到调控影响，开发商为了“拿证”，首次开盘时政府备案价过低，与目前市场房价存在较大差额，开发商为了不亏本，只好收取不等的“溢价”，目前大部分的溢价款在10万-20万元，华远·海蓝城因为是高铁概念，所以收的比较多。

北京商报记者就此拨打涿州市住建局热线电话，得到的答复是开发商收取“溢价”是违规行为，且这部分款项容易引起纠纷，建议购房者要参照售楼处价格公示表，按照“一房一价”标准进行购买。

当天的售楼处，包括曹吉祥在内的购房者均表示，来涿州买房子的北京购房者，无外乎两种：一是真没钱，能够接受通勤时间成本，不愿意租房的，这部分群体对于价格极为敏感，首付比例如此高的项目确实让他们望而生畏。二是投资客，然而在经历了2017年前后的一轮炒作、回调后，目前涿州的市场已经趋于平稳，由于“缺乏概念”，投资客对这里的态度比较淡漠。曹吉祥笑谈：北三县有副中心，固安吃的是雄安新区+新机场，连比涿州远的高碑店都有产业承接的概念，涿州确实缺少快速上涨的动力。“但就是因为看中这里稳定才来的，没想到还碰上个溢价款。”

二手房：无证交易的尴尬

新房有溢价款门槛，涿州的二手房交易也并不容易。

据了解，受市场需求影响，涿州在售的二手房也多以两居为主，单价约1.1万元/平方米，总房款约百万。中介人员告诉北京商报记者，一些着急的业主会选择降价甩卖，但这种房源并不多，属于可遇不可求，要看“缘分”。

此外，因为都是近几年的项目，所以整体二手房房源差别不大，无论是户型还是价格，都大同小异。“受市场遇冷影响，目前二手房议价空间很大，比如总价100万元的房子可以还价到95万元甚至90万元，部分房源连精装修都附赠了，可以拎包入住。”上述中介人员称，“90后”已成为置业主力，目前这批二手房房源多为不到五年的新盘，小区配套设施、物业服务等方面，都能满足当下年轻人的需求，对于“北漂一族”来说也是不错的选择。

然而，北京商报记者调查发现，无论高铁新城还是涿州老城，二手房交易市场都存在没有房产证的问题，而其房屋买卖也多由买家、卖家和中介私下达成协议。具体操作流程为：先签订“三方协议”交首付款给房主，等到房主办理完房产证后再进行过户，然后购房者去申请银行贷款。

当地一家中介的工作人员告诉记者，暂时没有房产证没关系，这只是影响房子过户和贷款办理，其他方面并不受影响。“而且这种房源在价格方面会相对便宜，一平方米近千元的差额，算下来也能省个装修费呢！”上述中介人员进一步表示。

这种“实惠”真的可取吗？对此，合硕机构首席分析师郭毅分析称，没有房产证，买了房之后，就不能证明房子属于购房者，一旦原房主违约，购房者很难去保障自己的合法权益不受侵害。特别是未来如果房价大幅度上涨，之前所支付的款项很可能就不作数了，原房主违约概率会非常大。此外，一些商品房本身也可能存在问题，这也会导致购房者长期处于“悬空”状态，所以在购买此类房源时要擦亮眼睛。

存量：高空置率之殇

随着环京限购政策的陆续落地，涿州成为唯一非户籍人口首套住房不限购的城市。

然而高空置率已经无法避免。据涿州当地二手房中介人员介绍，目前涿州新房项目大部分都已交付，但入住率并不高，平均下来大概在60%左右，而正是这批交房不到五年的房源，支撑着涿州的二手房市场。

“涿州购房主体还是以北京客群居多，对于他们来说，老城区交通相对没那么便利，而高铁新城板块又缺少商业配套，所以空置率才会这么高，未来随着涿州的发展，一切都会好的。”该二手房中介人员感慨道。

在这位中介口中，目前涿州已引入包括中船重工、中冶科工、中国五矿、中关村、华侨城在内的多家“中字头”、“国字头”企业，而与之对应的，涿州的医疗、教育、商业配套等也将同步跟进。未来涿州在高铁新城板块将会规划占比一半以上的商业业态，一方面弥补高铁新城板块中商业配套的不足，另一方面也可提升该板块的升值潜力，将来会成为涿州房价“跳高”的关键。

对于目前涿州楼市，当地楼盘销售人员也直言，站在自住人群角度，目前考虑涿州无疑是好的选择，涿州没有限购门槛，房价相较于其他环京区域要更便宜，而且更加稳定，高铁出行很便利；站在投资客角度，目前涿州老城区已经饱和，投资意义不大，而高铁新城板块还有待进一步开发，才会释放其潜力。

在郭毅看来，涿州发展起步较晚，因其产业支撑较少，外来人口汇入量不够，所以房价缺乏持续上涨的动力。未来随着产业入驻量的提升，涿州的住房需求得以释放，房价走势或许能打破“稳”的阶段。

另有分析认为，涿州买房不能落户，也是造成其房价走势趋“稳”的原因之一。根据最新政策，在涿州落户需缴纳三年当地社保，这对于大多数购房者来说，会影响到他们的未来规划，购房的积极性遭到打击，而涿州本地需求则不具备推动房价上涨的条件。北京商报楼市调查小组