前期物业合同年限、成立业主大会、车位不得只售不租……众多与居民息息相关的问题将得到法律回应。10月22日，新版《北京市物业管理条例（草案）》（以下简称《草案》）正式出炉，并面向社会公开征求意见。尽管《草案》公示只是第一步，并未进入执行阶段，但对当下诸多问题的解决方式提供了参照，规范物业管理的主基调已经定下。

旧物业拒退出日罚1万

《草案》规定，前期物业服务合同期限最长不超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。

北京市律师协会房地产法律委员会委员李松介绍称，我国法律对于物业管理服务合同订立时是否应当确定合同期限没有具体的要求，即可以约定期限，也可以不约定期限。但并不只是说只要约定了期限，物业合同就应该到合同期限届满时才能终止。而国家层面的《物业管理条例》规定，在约定的期限未满前，如果业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效，则原物业管理服务合同自行终止。

据媒体报道，去年8月，朝阳区某小区成立业委会过程中，票箱在居委会公然遭砸抢；去年10月，芳群公寓成立了新的业委会，同时业委会决定辞退小区物业康家兴业物业管理有限公司，直至今年8月，新老物业依然未能交接完毕……

在物业交接方面，《草案》规定，业主共同决定解聘物业管理人的，物业管理人应当自接到通知之日起30日内履行下列交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。原物业管理人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。对拒不移交有关资料或者财务的，处1万元以上10万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

此外，对于物业管理费，《草案》明确建立物业服务收费动态调整机制。商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。物业服务费纳入政府定价目录的，规定由市发改委会同市住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况予以调整。

破解业委会成立难

目前，本市不少住宅小区都出现了业主大会、业委会的成立难，其中难题之一就是要有足够的业主人数。《草案》规定，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居（村）民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

业主大会采取会议方式，可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；选聘、解聘物业管理人或者不再接受事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及其附属设施；决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益等共有资金等。

实际上，北京市已经有不少小区建立了业委会。位于回龙观东大街南侧、黄平路东侧的华龙苑北里社区就是其中一个，在第三届业委会的帮助下，小区解决了新老物业更换、市政水置换等“老大难”问题。

不过业委会的建设也需要相应的专业人士参与，否则可能会适得其反。据华龙苑北里社区党支部书记王翠娟介绍，2008年业主曾自发成立了第一届业委会，不过当时的业委会法律法规意识淡薄，在任期当中，没有经过业主大会表决就将社区1号楼地下室一层的设备层出租给第三方，并且隔成60余间群租房，还签订了十年的超期不收费合同。

对于业委会成立难的原因，北京市盛廷律师事务所律师毕文强分析称，不少小区组织成立业委会的成本太高，小区人口多、规模大，业主组织能力弱。此外，政府治理层面也存在一定的缺陷，例如，对业委会的管理不够重视不够专业，这主要体现在部门建制、人员安排上不重视，被动不作为或主动乱作为。

停车位优先出租业主

面对住户多、停车位少的现状，小区内的停车位如何用备受关注。《草案》明确提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

据北京京云律师事务所律师张晓黎介绍，根据我国《物权法》第七十四条规定，小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地，用于停放汽车的车位，属于业主共有。

也就是说，小区的车位是建筑规划内的，在出售、附赠或出租前，一般属于开发商所有，由开发商与业主分别协商约定产权转移方式或使用权归属，但应当首先满足业主的需要。因此，如果开发商把规划内的车位出售给本小区业主以外的其他个人、组织，损害业主权利的，或者是开发商擅自处分业主共有车位，损害业主权利的，业主都可以追究开发商的侵权责任。

若将车位出租给业主以外的其他人的，根据《草案》的规定，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。

而国家层面《物业管理条例》规定，小区车库、车位应该优先满足本小区业主，不能“只售不租”；若违反规定逾期不改正的，最高将罚款10万元。而目前一线城市的小区车位价格约在20万元左右或以上，因此一位不愿透露姓名的律师表示，这个罚款金额对于开发商只是皮毛。北京商报记者 陶凤 常蕾