营收、净利等核心财务指标不俗的中报，让有“小碧桂园”、“地产黑马”之称的中梁控股再度为外界所聚焦。中报显示，中梁控股2019年上半年营收翻倍有余，应占核心净利润增长超八成。然而，作为自今年7月登陆港交所后的首份中期业绩披露，中梁控股在负债与融资上的表现却稍显逊色：融资渠道较大依赖信托、融资成本高居。在2019年房企普遍面临调控政策持续、融资承压的双重考验下，销售增速放缓及业务布局调整中的中梁控股，后市能否继续保持高成长态势并收获核心财务指标的高增长，仍待市场观察。

营收净利大增

销售规模增速放缓

营收及净利的大增，是中梁控股中期报告中的最出彩项。半年报显示，2019年上半年，中梁控股实现结算营业收入205.57亿元，同比增长111.2%；上半年合并归属于上市公司股东净利润12.32亿元，同比增长88.4%；实现毛利润50.35亿元，较去年同期的26.6亿元增长89.2%。

不同于净利及毛利的双增，中梁控股2019年中期在利润率方面有所分化：毛利率出现下滑，由去年同期的27.3%降至24.5%；净利润率较此前几年有所提升，为9.2%。对于毛利率的下滑，中梁控股表示，主要是因为期内交付的物业项目的土地成本相较于售价较高所致。

而在销售方面，2019年上半年，中梁控股合约销售金额及销售面积分别为637亿元、603万平方米，同比分别增长27%、29%。报告期内合约销售金额排名第15位。

在2016-2018年的三年时间内，中梁控股完成了由三位数到四位数的销售业绩突破，其规模位次也从Top 30跃升到Top 20。不过其虽稳坐Top 30前列，但销售增速已然开始放缓。

据财报，中梁于2016-2018年的全年合约销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，合同销售金额增长已由2017年的241.58%下降至2018年的56.39%。

不过，除了市场行情降温因素导致的企业销售增速放缓，对于已迈步千亿的中梁而言，因企业规模基数已经较大，后续业绩增长的空间势必会有所压缩。

从三四线向一二线

业务布局主动“调结构”

眼下，在三四线城市房地产市场降温、棚改红利渐失的新市场形势下，昔日重仓三四线的中梁控股，则有意转换赛道。

据梳理，2016-2018年，中梁控股分别获地63块、119块、221块，其中对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市，占比分别为54%、74%、76%。 而半年报显示，2019年上半年，中梁控股新进入国内18个城市，包括西安、天津、南京等重点二三线城市。新收购的地块共有70幅，新增规划总建筑面积约为810万平方米。

中梁控股业务布局转舵一二线的举动，更像是针对房地产变化所作出的战略应对与适时调整。在当前国内房地产市场下行、三四线红利消退的新阶段，唯有均衡城市布局，才能更加有效地对抗行业周期及政策变动带来的市场波动风险。

实际上，中梁控股管理层对于业务布局调整的思路也契合了上述论断。在2019年中期业绩报告会上，中梁控股副总裁游思嘉曾表示，“为有效分散经济及政策的风险，（中梁）在储备到销售战略方面，全国各区域各等级城市均有布局”。

过度依赖信托

融资结构有待改善

2019年，房企普遍面临双重考验：一是调控政策的持续，二是来自融资环境的压力。而在上述双重考验之下，几乎所有房地产企业在融资及销售两个层面均有所承压，中梁控股亦难以幸免。

参照“2019年1300亿元”的销售目标，2019年上半年，中梁控股已完成年度销售计划的48.97%。而从最新披露的公告来看，该公司前9个月的销售金额达1005亿元，完成全年目标的77.31%。中梁方面称，公司对于完成2019年全年销售目标依然很有信心。

不过，一份来自光大证券的研报指出，随着房价预期调整向低线城市扩散，以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显降速压力。“三四线城市房地产市场的降温以及棚改红利的逐渐消失，将给中梁控股的销售带来多大的影响，未来仍然有待进一步观察。”该研报概括道。

融资渠道较大依赖信托、融资成本高居，也是外界对中梁控股的一大关注重点。

据半年报，截至2019年6月30日，中梁控股银行贷款145.6亿元，其他借款142.2亿元。其中，其他借款大量来源于信托通道。融资成本上，同比增加约74.3％至2.5亿元。此外，其借款总额的加权平均债务成本为10%，较2018年末时的9.9%进一步提高。

对此，中梁控股方面表示，当前融资成本反映的是公司上市前的融资渠道，上市后，公司的融资渠道有望进一步拓宽，融资结构改善有助于降低融资成本。

而在信托通道融资成本高、海外发债难度加大的现实情况下，中梁控股方面也坦言，上市后，公司会更加追求稳健地发展，进一步拓宽融资渠道，努力做好负债与规模扩张之间的平衡，追求无风险的销售增长。北京商报记者 董亮 荣蕾