以绿色科技住宅见长的当代置业终于在这个半年报周期，甩掉了自己“增收不增利”的帽子：2019年上半年，该公司实现营利双收。不过，虽然在上半年扭转了“增收不增利”的局面，当代置业的净利润率却仅为7%，仍低于行业10%的一般标准，这背后，除了绿色科技带来的高成本外，居高不下的融资成本也侵蚀了该公司的一部分利润：部分票面利率甚至高达15.5%。

半年报过后，摆在当代置业面前的是这样一组并不敢喘息的数据：2019年上半年，当代置业的银行结余及现金为73.43亿元，而一年内到期的“银行及其他借款”及“优先票据”合计为74.47亿元，尚有超1亿元的资金缺口，现金流未能覆盖短期债。对于当代置业而言，除了500亿元的小目标外，如何进一步压缩财务成本也是不得不面对的。

摆脱增收不增利

今年上半年，当代置业实现营收与利润双增长。

半年报显示，截至2019年6月30日，当代置业实现营业收入70.27亿元，同比增长44.6%；实现毛利18.61亿元，较去年同期9.48亿元增长96.3%，毛利率达26.5%，同比增长约7个百分点；实现净利润5.31亿元，同比增长47%；归属股东净利润4.59亿元，同比增长57.79%。

从半年报可以看出，当代置业甩掉了此前“增收不增利”的帽子。根据2018年年报披露，彼时当代置业的销售额和毛利率均呈上涨趋势，但净利润却下滑明显，“增收不增利”也被市场所诟病。数据显示，2018年当代置业以321.57亿元“踩线”完成320亿元的销售目标，年增长约44.9%，毛利率增加至23.3%；但净利润却同比下降19.88%至6.62亿元，归属股东净利润同比下降25.7%至5.24亿元。

尽管上半年当代置业甩掉了“增收不增利”的帽子，但7%的净利润率仍低于行业10%的一般标准。从净利润数值来看，2014-2018年，当代置业的归属股东净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元、5.24亿元，增速对比其合约销售额增速略显缓慢，盈利能力有待提升。

根据半年报披露，当代置业收益主要来自于物业销售、物业投资、酒店经营、房地产代理服务及其他服务。

从具体业务板块来看，物业销售收入为67.9亿元，较2018年同期增长约43.2%，占了总营业收入的96.7%；而物业投资收入约2858万元，同比下降约19.7%；酒店经营收入约3315万元，同比下降约1%；其他服务的收入约448万元，同比下降约35%。

从上述数据可以看出，上半年当代置业收入增长主要得益于物业销售，而酒店经营、物业投资、其他服务三条业务线显然“拖了后腿”。

值得注意的是，上半年当代置业的房地产代理服务增速“暴涨”，报告期内房地产代理服务收入约1.68亿元，较2018年同期增长了约317.8%。

针对非房地产业务下滑，当代置业方面告诉北京商报记者，上半年公司的酒店经营、物业投资、其他服务三条业务线虽不及预期，但仍处于可接受范围内。对于非房地产业务，更多的是营造全生命周期的生活方式，以提升产品溢价与品牌溢价。

安全边际的代价

自2013年上市以来，当代置业的销售业绩高歌猛进。梳理年报发现，2013-2018年，当代置业的销售额分别为43.65亿元、73.57亿元、112.9亿元、165.72亿元、221.86亿元、321.57亿元，已连续六年完成既定销售目标。

据了解，当代置业以45%的增长目标去督促自己前行。当代置业执行董事兼总裁张鹏曾表示，“当代置业追求适度规模增长，不盲目进行规模比赛，我们预期是保持45%的销售增长率，这个增幅不高不低，对于当代置业来说正好，是一个比较舒适的增长区间，或者说这是当代的一条安全边际线”。

在 2018年“踩线”完成销售目标后，当代置业谨慎地将2019年完成目标定为360亿元。“三年内当代置业一定要超越500亿元以上”，张鹏曾公开表态，要利用三年的时间，也就是到2020年，将规模做到500亿元的新高度。

在500亿元“小目标”的刺激下，当代置业拿地频频。2017年，当代置业新增土地13宗，新增建面290万平方米，全年土地投资超过了百亿；2018年，当代置业继续加大土地拓展力度，全年获得22个项目，共计建面高达392.85万平方米，拿地数量较2017年实现翻倍；2019年上半年，当代置业以46.76亿元的代价新增8个新项目，新增总建筑面积约189万平方米。截至报告期末，当代置业的土地储备为995.24万平方米。

在2018年业绩发布会上,当代置业董事局主席张雷公开表示：2019年要获取的土地货值目标是400亿元。

加速扩张使得当代置业对资金的渴求程度大增，融资成本也出现很大幅度提升。半年报显示，2019年上半年当代置业的加权平均借贷利率为9.8%，与2018年底的8.2%相比上升1.6个百分点；融资成本为2.12亿元，相较2018年同期增长52.2%。

上半年，当代置业的利息支出高达8.63亿元，其中银行及其他借贷利息为4.07亿元，优先票据及公司债的利息支出为4.56亿元。相较去年同期6.82亿元的利息支出，今年增长幅度高达26.7%。

尤为引发热议的是，今年2月21日，当代置业发布公告称，将额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据，票面利率15.5%，并与2019年1月发行的1.5亿美元票据合并发行，利率同为15.5%。如此高的融资利率，创造了房企高息发债之最，高杠杆带来的负债压力不容小觑。与之相对的是，2018年2月，当代置业曾发行3.5亿美元优先票据，票面利率仅为7.95%，15.5%的发债利率与其相比上涨了近1倍。

“当代置业的融资成本已经远远超过业内平均水平，最直观的反映就是其所面临的现金流压力越来越大，融资难度也不容乐观。”财经评论员严跃进分析称，从整个行业来说，今年房企整体融资利率普遍偏高，这也说明当前房地产企业确实面临一定的融资压力，行业市场下行及融资环境持续收紧，整个房地产行业已进入下行通道。

另有行业人士评价：当规模成为房企融资一项重要考题时，500亿元不到的当代置业在融资成本上面确实没有更多腾挪的空间。“现在的市场很难容忍小而美的企业，涉房资金本身就严管，你没有规模，土储也没有优势，只能用高昂的代价寻求新的扩张。”

现金流难掩短期债

高息发债如滚雪球。

梳理年报发现，当代置业的负债率近些年来持续攀升。除了2015年负债率为76%略低于2014年的78.7%外，2016年、2017年、2018年当代置业的负债率分别为83.4%、84.47%、85.9%，2019年上半年当代置业负债率攀升至86%，高于行业平均水平。

负债率逐年走高，然而当代置业的现金流却捉襟见肘。2019年上半年，当代置业的银行结余及现金为73.43亿元，而一年内到期的银行及其他借款和优先票据总和为74.47亿元，尚有超1亿元的资金缺口，现金流尚未能覆盖短期债。

根据半年报披露，2019年6月30日，当代置业的总借款账面余额约为165.83亿元，同比增加9.46%。其中，银行及其他贷款约为82.24亿元，优先票据约82.4亿元，公司债券约1.19亿元。三项组成中，优先票据增长了50.2%，其他两项均有减少，尤其是长债的公司债券，同比大幅减少了88.49%。

从长短债务结构来看，当代置业一年内到期的银行及其他借贷和优先票据总和为74.47亿元，同比减少了15.72%；一年后到期的银行及其他借贷和优先票据总和为90.18亿元，同比增长了48.82%。

资金缺口最直观的影响就是，当贷款到期时面临还不上的“尴尬”。9月16日，当代置业发布公告称，将一笔本金为2550万美元的贷款融资到期还款日延长，具体延长日期为2020年11月20日或相关备用信用证、担保函件的届满日，或银行可能同意的其他日期。就延后贷款还款日来看，目前当代置业面临短期资金流动压力。

对此，严跃进认为，房企的融资水平要适应房地产行业的周期变化，只有拥有充足的现金流，才能抵御房地产行业下行的巨浪。对于当代置业而言，只有摆脱资金困境，距离500亿元的小目标才能更近一步。

对于短期债承压，当代置业方面亦回应称，随着整体融资环境的收紧，当代置业也愈发重视现金流安全和负债结构的调整。下一阶段，公司会积极改善现金流转速度，保障现金流安全，同时还会调整负债结构，助力公司寻求成本相对较低的融资渠道。

北京商报记者 董亮 王寅浩