在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后，环京楼市近期消息不断，是触底反弹还是波动下行？销售人员口中的未来在哪里？所谓利好的作用又有多大？北京商报新北京楼市周刊从本期开始，推出《悸动的环京楼市》系列报道，带您探访环京楼市。

环京区域限购政策不断升级，固安楼市也遭遇断崖式下跌，然而当地开发商却找到了“过墙梯”。未满固安当地三年以上纳税或社保条件也能顺利购房，开发商可免费包办准购证，这一套完全与限购政策相悖的路数，却成了固安当地各楼盘提高销售量的“秘密武器”。

北京商报记者近期再访固安，调查中发现，新开楼盘包办准购证这一情况并未得到整改，仍然给外来购房客群留有“后门”。而且在“准购证”的推动下，固安楼市显现出逆势缓增。

依托京津冀一体化的深入，大兴国际机场、雄安新区等一系列国家战略的加持，固安这个距北京市中心仅50公里的小县城，受到众多北京外溢置业者的追捧。但刨去这些外部因素，固安自身又具备怎样的优势？在内外部因素的推动下，未来固安楼市又将是怎样一番景象？

“准购证”还在

“纳税和社保达不到条件也没关系，如果实在想买，我们有路子，可以免费办理准购证。”与一个多月前“爽快”的态度不同，再三确认记者一行是意向客户后，金海·梧桐郡项目售楼处的销售人员才给出上述答案，而且该销售人员对此并不想过多谈论，只是说“一切交给我们就行了，保你能过网签”。

就在一个多月前，北京商报记者调查了解到，外地人在固安购房不用完税或者缴纳社保三年，只要你银行征信没问题，提交户口本和身份证，大概一个月左右的时间就能顺利网签备案。彼时，销售人员告诉记者，“网签绝对没有问题，许多外地客户都顺利通过了”。

除了金海·梧桐郡外，记者一行此次走访也了解到，包括建投·御湖园、学府清华等多个固安新房项目，都做出了“外地人可网签”、“免费办理准购证”的承诺，包办准购证这一违规行为在近两个月的时间里，并未得到整改，只是相对隐藏得深一点。

多位楼盘销售人员也向记者表示，外地人只要在固安没有房产且名下无贷款记录，首付三成即可在当地购置住宅一套；若名下有房且有贷款记录的客群，首付须达五成或一次性全款购买。而且，为了缓解购房人的购房压力，固安大多数楼盘都支持首付分期，按照5：3：2的标准来进行支付。即购房人可先行交纳原定首付款项的五成，剩余部分由开发商垫付，网签进程也可顺利进行，后续再分两次按照首付的三成和两成来进行支付，保证在约定分期期限内交齐即可。

2017年，河北廊坊市两次出台调控政策，对该区域及周边县区楼市进行管控。按照廊坊市所发布的限购政策，非固安籍的外地人若想在当地置业，必须要满足不少于三年的当地社保或纳税，且限购1套。

但实际情况是，“准购证”这一便利条件，给外来购房者留了一个在固安置业的“后门”。

“外地人购房想要免费办理这个准购证，目前只有新楼盘才能够办到，二手房销售是根本办不到的。” 一位销售人员透露，限购政策给固安的新房和二手房都上了一把锁，众多不满足固安购房资质的外地人需要一把开锁的“钥匙”，新开的楼盘是免费配“钥匙”，二手房则需要起码8万元的费用才给配“钥匙”。

对于上述说法，当地的二手房中介公司也予以认可。一位二手房销售告诉记者，他们都是小门脸，没有房地产商“财大气粗”，所以并未获得针对外地客户的购房指标，但也不是没有办法，只要钱给得够，购房资质都是小问题。

“走后门”是一件低调的事情，由此也存在诸多未知隐患。那么准购证到底靠不靠谱？对此，销售人员极力想打消记者的疑虑，“只要你网签能成功，就说明你的资质已经审过了，后期完全不会有问题！”

但对于准购证到底靠不靠谱，一位已经在固安置业的客户却有不同的看法。据这位人士透露，如果没有达到固安的购房资质，还是要谨慎对待在固安买房的问题，虽然开发商能够办理准购证，但购房合同书上写的却是：购房人已知本地限购政策，如果因为购房资质的问题而导致无法购房，一切责任由购房人承担并且不退定金。

两三万的收入与小2万的房价

违规操作的背后，利益是绕不开的话题。一位楼盘销售人员直言，房子卖出去，土地价格才有上涨的可能，为了固安的财政收入，“准购证”行为是被默许的，不给外来客群留“后门”，固安本地人根本吃不下。

北京商报记者调查了解到，固安当前新房期房均价在1.5万元/平方米上下，准现房价格依据楼盘品质及地段较比新房大概高出一两千元左右。而当地人均收入却与房价相去甚远。据的哥李师傅所述，固安当地的人均收入水平并不高，目前在县城工作的大概有个四五千元左右，而且还是属于那种“有知识、有技术”的职业，一般的工作还达不到这个标准。周边村子的居民收入则会更低，有的一整年时间才会有个两三万元左右。

2017年11月，廊坊政府网站发布固安县人口统计数据：固安县共有常住人口约51.7万人，16.6万户，其中城镇人口约18.9万人，乡村人口约32.8万人。如此高的乡村人口占比，也意味着固安当地人均收入并不会很高。

“买房主体还是以北京的外来客群为主，有大概80%的客户是来自北京。”一位销售人员对近期来看盘的客户进行了梳理。据该销售人员介绍，随着北京限购效应显现，大批外溢客群涌入固安，再加上受到大兴机场、雄安新区等重大国家战略的影响，固安房地产市场的价值毋庸置疑。

该销售人员还劝记者早做打算，“9月30日大兴国际机场正式开通后，固安房价肯定会迎来新一轮的增长，本来房源就不多，开发商也有意放缓推房节奏，所以趁着还没大涨，要尽快定下来”。

而且该销售人员还表示，近期受大兴机场开通的影响，有大量机场工作人员来固安置业，房屋销售情况大为好转，价格也较3月初上涨近2000元左右。

然而实际情况是否如该销售人员所述？记者注意到，尽管走访当日是周末，但来看房的客户却寥寥无几，部分楼盘定价1.7万元的房源，也多以单价1.5万元的价格销售，有楼层或户型不合适的，还会降到1.4万元左右。固安楼市销售情况还未可知，但并非销售人员所说的尽善尽美。

产业在哪里

固安因其特殊的区域优势，令其价值远远超出本身。在廊坊市正式发布房地产调控政策前，固安当地的房价曾由早年间的每平方米5000元逐渐走高至2.8万元，不过在2017年两次调控政策接连落地后，固安楼市断崖式下跌，部分项目单价甚至跌至万元水平。

“准购证让外来购房者可以在固安置业，成交量的走高，也说明潜在需求还是有的。”销售人员在进行楼盘推介时也多次强调，受益于大兴新机场以及雄安新区的开发建设，预计现阶段购房的客群在购房两三年后，将享受到区域配套提升带来的房产增值。“不敢说房价可以回到限购前的市场最高点，但是肯定会比你现在入手的价格要高。”

大兴国际机场、雄安新区，俨然成为固安当地楼盘推介的“口头禅”，那么刨去区位因素所带来的外部优势，固安自身又具备怎样的优势？据当地居民介绍，近些年来固安确实有了很大的变化，房子盖得更多了，基础设施也像那么回事了，自己也感受颇深。但具体到产业方面，却没有可以拿得出手的产业，别说满足外地人就业，固安本地人都要去外面找活干。

买房跟着产业走，这句话不无道理，有了产业的支撑，区域房产的性价比才会更高。在这方面，固安未来还有很长一段路要走。

根据固安“十三五”规划结合城市总体规划及临空经济区开发建设要求，按照新城带动、园区集中、全域覆盖、片区联动的原则，重点打造“两轴双城、三区五园多节点”空间格局，适度扩大建成区、重点功能区建设规模，形成“一北一南”两大新城带动，东西向、南北向两大主轴贯穿，北区、中区、南区三大区全域覆盖，五大现代产业园区分散布局，多个镇域节点联动发展的新型城乡空间格局。

北京商报楼市调查小组