继首期房源于2009年入市，十年后有海淀 “神盘”之称的恒盛·欧洲公馆近日拿到了最新一期预售许可证。凭借“双地铁、公园里、学府旁”的文案，尚未正式开盘的欧洲公馆项目受到行业力荐与购房者关注。拿地早、成本低、价格合理、区位配套成熟以及教育资源占优，成为其核心卖点。然而，有购房者向北京商报记者反映称，欧洲公馆项目不仅存在陈年老盘再推新“产权缩水”的通病，在付款方式上还明确表示不支持组合贷，案场销售人员直言，是因为“回款周期较长”。一个拿地超过十年、十年未进行第二次开盘的项目，真的如此着急回笼资金？

二期十年后才卖

老盘推新向来自带流量，有着“神盘”之誉的老盘再推新品更是话题性十足。当前，在海淀区这个近年来鲜少供应纯商品房的区域之内，2009年销售业绩出众、日前再获预售许可的恒盛·欧洲公馆二期项目，正成为行业以及购房者的“新宠”。

公开信息显示，恒盛·欧洲公馆项目备案名为“恒盛华庭”，由恒盛阳光鑫地（北京）置业有限公司开发建设，项目占地5.87公顷，总建筑面积14.5万平方米，容积率仅1.63。该项目包括1-3号住宅楼、商业配套楼、地下车库及教育配套，首期于2009年开盘，彼时销售楼栋为1、3号楼，对外售价26000元/平方米起，于2011年交房。当前，该项目二期拟售房源即剩余的2号楼，根据市住建委网站预售项目信息，2号楼取得预售证时间为7月12日，批准销售套数为213套，拟售价格为84499.67元/平方米。 

案场销售人员介绍称，二期推出的2号楼共计9个单元，预计交房时间为2021年底。户型推103平方米两室两卫、148平方米三室两卫、144平方米四室两卫、172平方米四室两卫以及238平方米四室三卫，共计197套房源，平均得房率大概为81.7%，总价在875万-1400万元区间。其中，主力户型为172平方米四居室，集中分布在2-5单元。

价格具有优势、区位配套成熟以及教育资源占优，为欧洲公馆项目的核心卖点，其吸引的意向客户大多为区域内刚改客群，置业主要靠 “以旧换新”。

从区位来看，恒盛·欧洲公馆项目位于海淀区西四环长安街向北800米，项目西侧200米是玉泉路，东侧1.2公里就是西四环，高速路、公交及地铁等线路出行均十分便捷。得益于优越的区位条件，项目周边城市配套也较为完善，项目1公里范围内拥有公园、小学、大型超市以及三甲医院等生活配套资源。其中，教育资源最为集聚，其周边涵盖幼儿园、小学及中学近10所，项目二期更将配建五一小学。在谓为 “置业第一门槛”的房价方面，同区域在售的新盘售价大多突破每平米10万元，欧洲公馆一期目前的二手房均价在9万元/平方米之间，因而在刚改等置换客群看来，其接近8.5万元的销售均价较具吸引力。

销售人员透露，该项目预计最早将于7月18日开盘，当前正处于排卡验资阶段。意向客户如想参与排卡，须存入100万元作为前期购房资金证明，该笔资金由平安银行负责监管。截至开盘前，售楼处现场有平安银行工作人员负责为客户办理开卡及后续验资事宜。

“当前排卡客户近百组，面积小、总价低的房源较为抢手，被预订较多。”上述案场销售人员如是说道。

性价比较高的毛坯豪宅

北京商报记者走访项目了解到，就价格、区位以及教育资源较为出众的恒盛·欧洲公馆项目，大多数看房客户给出了“性价比较高”的评价，但部分意向客户也对项目存在一些小“槽点”，不同程度地集中在户型设计、产权年限及交付标准等方面，有看房人甚至用“产权年限缩水的毛坯豪宅”予以概括。

根据项目户型图，二期房源产品主力户型基本上都较为方正，同时也可见开发商对于功能分区的重视，如餐客厨一体、大户型设套房及衣帽间等。不过，有现场购房者反映，项目部分户型在房屋格局及尺度设计上，有些区别于市面主流功能性、实用性至上。以103平方米的在售小户型产品为例，被设计为两室两卫，相比当前市面同等尺度的主流三居设计，空间利用上不尽充分；主推的172平方米的大户型产品，7.4米的客厅大面宽虽然保证了会客空间的舒适度，但从房屋整体格局的比例而言，主卧则稍显“局促”。

项目产权方面，陈年老盘再推新产品，历来逃不过外界关于产权年限缩水的争议之声。根据案场销售人员透露，恒盛·欧洲公馆项目拿地于2007年，按此计算，住宅部分原本70年的产权已经在二期项目的10年“蛰伏”中缩水12年。在看房人直言项目产权年限缩水较为严重时，欧洲公馆销售人员则以“产权到期可续约”的理由予以宽慰。

另悉，针对恒盛·欧洲公馆项目的毛坯交付，业内也有一些讨论存在。北京商报记者了解到，欧洲公馆项目交房标准为毛坯交房，在此基础上赠送地暖、中央空调以及新风系统。有行业人士表示，原以为基于区位优势，开发商会打造该项目成为区域内较为高端的精装修豪宅产品，没想到最终还是敲定为毛坯。

对于毛坯形式的交房标准，案场销售人员则回应看房人称，项目已经是压低价格销售，“利润空间有限”。

“欧洲公馆项目卖的就是城市资源和周边配套，结合价格、区位及教育资源来看，整体性价比较高。”有行业人士分析如是说道。并指出，在当前市场环境下，豪宅项目产品升级已经是新房项目销售的常规手段，比如此前大多楼盘便是在精装修或物业服务上做文章，用提高房源附加值的方式，使得项目尽可能符合豪宅相关标准。

“欧洲公馆项目地处豪宅地段，却没有做成豪宅品质，倒是有点可惜了！” 上述行业人士补充道。

不支持组合贷阻挡刚需客

受限于贷款额度，“公积金贷款+商业贷款”的组合贷形式，是当前国内置业群体中一部分高总价购房者的首选付款方式。对于普通购房人而言，申请组合贷购房能够有效弥补置业的资金缺口，“公积金贷款+商业贷款”二者的结合，能在很大程度上解决首次置业群体的购房还款难题。然而现实情况是，恒盛·欧洲公馆项目对意向客户明确表示“不支持组合贷”，这也成为该项目最大的争议点所在。

“商贷最长可贷25年，公积金贷款的付款形式待定。”上述案场销售人员如是介绍贷款形式问题。当记者问及能否使用组合贷时，该销售人员明确予以否认，原因是“公积金贷款放款时间长”。

有熟悉贷款业务的业内人士表示，一般开发商拒绝组合贷款或公积金贷款，一方面原因可能是开发商和银行间存在某种捆绑协议。商业住房贷款业务属于银行优质资产，所以银行与开发商签订开发贷款合同的时候，附带条件就是办理商业住房贷款。而公积金贷款限定了合作银行，如果与开发商之间达成捆绑协议的银行是非指定银行，那么购房者使用公积金贷款可能不好办理或是手续流程过于麻烦。

另外一个原因则是因为公积金贷款以及组合贷放款速度较慢。正常情况下，一般商业贷款放款只需要两到三个月，而公积金贷款因审批时间较长、手续复杂等因素影响，放款时间甚至长达半年。如果使用组合贷款，同单一使用商业贷款相比，二者之间的放贷时间差距更是拉大。如果开发商接受购房者使用组合贷款，这也就意味着其回笼资金速度明显减慢。

现实情况下，一些销售大热、不愁卖的房地产项目，因为聚拢的意向客户较多，出于尽快回款的目的，会以“拒用组合贷”的方式筛选资金实力更强的客户进行最终选房及签约，这也算行业内一种存在多年的“潜规则”。

“公积金贷款相比商业贷款利率稍低，购房支持组合贷对于我们普通购房者不仅划算，还能够解决公积金贷款额度不够的问题。”看房人刘齐（化名）认为，恒盛·欧洲公馆项目拒用组合贷之举，对于资金预算不够充裕、想要节约还贷成本的家庭而言，显然不尽公平。

就“项目蛰伏十年方推出原因”、“项目为何拒用组合贷”等问题，北京商报记者致电恒盛地产方面，不过截至发稿，电话未有人接听。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾 王寅浩/文并摄