西单商场、蓝岛、贵友、长安、燕莎、赛特……北京上世纪90年代兴建的一批红极一时的百货商场在2019年迎来了集体改造的时刻。

根据《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿）中的数据显示，考虑北京常住和非常住人口共2800万人，人均商业营业面积约为1.4平方米，与上海1.4、香港1.52接近。从存量上看，北京人均商业营业面积已经达到较高水平，但是从增量上看，北京商业营业面积的增长空间已经不大。

因此，北京对老百货存量面积的改造就成了一个重要的课题，《规划》指出，北京商业目前存在着“部分商业设施由于改造时间较早，基础设施、商业软硬环境等相对比较落后，经营结构尚不够合理，存在与首都商业功能定位不相适应的低端业态”等问题。

在上世纪90年代初期，上述老百货品牌对北京的高端商业发展曾做出了卓越的贡献，个顶个的都是当时北京乃至全国重要的商业单体。然而，时过境迁，当年的“先发优势”变成了老旧的今日现状，而一些具有“后发优势”的零售业态则在京城商业竞争中后发先至。但无论是先发，还是后发，都是相对的，创新发展才是硬道理。

对于京城老旧商场存量的改造，可以借鉴国际上社交化、休闲化、细分化等商场改造经验，把北京老百货的面积存量集中转化为经营的增量。