沉寂多年的原武夷花园南区地块在曲折开发建设近16载后，凭借正式开盘前的预热宣传再度走入公众视线。北京商报记者于日前调查了解到，作为通州区为数不多的供应小户型纯商品房的楼盘，这个命名为“融御”的项目在还未开放售楼处、拟售均价待定的情况下，已经迎来了一波电话咨询热潮。尽管样板间还未正式对外开放，但该项目的面积段、户型以及基本价位信息已经流出，“面积小、总价低、精装修”成为该项目的核心宣传点。不过有了解该项目的行业人士表示，整个金融街·融御是一个建筑规模超百万平方米的超级大盘，将分为多期陆续开发，在首期推出中小户型房源后，如何面对同区域内更具价格优势的待售限竞房楼盘供应潮，以及如何就此调整销售策略与推盘节奏，将成为金融街·融御项目去化中不得不解答的一道全新试题。

刚需青睐

大盘首期推小户型

伴随着一侧4栋保障房的落成以及另一侧住宅的加紧建设，位于通州城市副中心运河三角区内的融御项目逐渐进入开盘倒计时。

日前，北京商报记者在走访融御项目所在地时了解到，这个坐落在通胡大街与东六环交汇处、武夷花园南侧的纯商品房住宅项目，尽管还未正式对外开放售楼处，但实际上已通过一些外部宣传积累了众多意向客户。

公开资料显示，金融街·融御地块为原武夷南区东部地块（武夷花园南区TZ0505-32地块），总建筑面积超120万平方米，项目货值超过400亿元，由于体量巨大将分期开发，是一个名副其实的大盘项目。该项目由北京武夷房地产开发有限公司（以下简称“北京武夷”）持有，金融街控股和中国武夷持股比例分别为30%和70%。其中，金融街控股持有的30%股权，为2017年12月20日以31亿元价格从中国武夷手中拍下的份额。因为项目最终定为由金融街控股操盘，所以在可查询到的项目有关宣传推广中，大多称该项目为“金融街·融御”。

金融街·融御项目一位销售人员向北京商报记者介绍称，建成后的项目将涵盖精装住宅、5A级写字楼、商业街、托老所及幼儿园、小学等多种业态，项目整体规划房源有5000余套。即将开盘的一期地块商品住宅建面约6万平方米，共计828套房源，主推50平方米一居、72和79平方米两居以及90平方米三居，预计将于2021年6月30日全精装交付。

据上述销售人员透露，当前该项目正处于预售申报阶段，已向房管部门提交了相关材料，预计不久将会开盘销售，售价大概在6.3万-6.7万元/平方米。现如今，已有近百组客户通过售楼处销售热线进行了初步购房意向登记。并称，“面积小、总价低、地段优，再加上精装修，是项目首期房源的优势所在”。 

北京商报记者了解到，金融街·御府项目距离北京市政府行政办公区1.2公里，距离正在规划修建的副中心交通枢纽仅700米。受益于区域规划以及此前发展，该项目周边商业、教育以及医疗等各类配套较为优越。

交通配套上，项目周边已形成了“三横两纵双轨”的立体化交通路网：除了通燕高速、通胡大街、两广延长线外，轨道交通方面汇集6号线、八通线两条地铁线路。从项目出发5分钟内就可以到达6号线北运河东站，7号线及八通线延长线将在今年全线通车，此外通州作为城市副中心，还有很多轨道线路在规划中。

商业配套上，融御项目自身有约2万平方米的商业配套，距项目约5公里范围内，以万达广场为核心，周边还有包括家乐福、罗斯福广场等大型商超；教育资源方面，项目周边已建设有中国人民大学、人大附中、北京小学、金宝国际等知名学校，同时，融御还将配建一所六年制36班小学和两所幼儿园。至于医疗资源，友谊医院、东直门医院、潞河医院等众多全国甲级医院分列周边，且还在陆续引进多家三甲医院，目前安贞医院（宋庄）、首都儿研所（宋庄）、北大人民医院（漷县）都已确定迁到副中心。

价格差异

限竞房入市压力

小户型、低总价还附加精装修的融御，在得到一众通州刚需客群青睐的同时，也被业内人士指出“或将遭遇区域内限竞房入市的冲击”。

合硕机构首席分析师郭毅表示，通州核心区目前在售项目基本上还是以大户型、中高端的改善型产品为主，核心区位置已经多年未供应商品住宅用地。

相对而言，像金融街·融御这样供给中小户型产品的纯商品房项目，如能尽快入市，在这个区域内会有一定的市场需求存在。但对于刚需及刚改客群置业而言，其实最注重的因素还是价格。

郭毅指出，今年通州核心区出让了两块限竞房用地，因为地块都限定了“70/90”，这便意味着接下来将会面向通州住宅市场供应大量的90平方米以下小户型产品，对于金融街·御府项目来说，其整体的去化压力也将由此加大。“虽然金融街·御府项目首期主推面向刚需和刚改客群的精装小户型房源，但毕竟限竞房相比纯商品房更具价格优势。预计金融街·御府项目整体单价水平与同区域内限竞房，存在1万元左右的价差。”

北京商报记者了解到，通州台湖限竞房项目——万科城市之光·东望项目，即将于近期入市，其也是通州区域首个入市的限竞房项目。根据已披露信息，该项目总价区间在350万-750万元之间，销售均价不超过51585元/平方米，且最高销售单价不得超过54164元/平方米，几乎与周边二手房价持平。

“不管是单价还是总价，基本上都是对购房者最至关重要的，再往后排，才是地段、产品，包括项目周边的一些配套条件。所以，如果在价格这个硬指标上，金融街·融御对外售价超过了周边的限竞房，就意味着它将面临同限竞房的直接竞争，金融街·融御要想在竞争中取得好的表现，就需要在产品上做出更多的附加值。比如，在户型结构上做得更加精细、精装修标准及品质更高等。”郭毅如是说道。

而除了潜在的限竞房入市冲击外，金融街·融御项目因为拿地已久，也面临产权年限缩水的尴尬。据悉，当前金融街·融御项目住宅产品产权还剩约55年。

意向购房者郭满（化名）向北京商报记者表示，尽管对于缩水较多的住宅产权年限心有芥蒂，但因当前通州区小户型、低总价房源不多，因而仍有很大意愿将金融街·融御项目作为置业的一大参考项，但也不排除选择与融御项目同期或开售时间节点相差不多的品牌房企限竞房。

坐享升值

高端策略存“失误”

据悉，金融街·融御项目已经在曲折开发建设的16年中，坐享北京市尤其是通州区土地升值红利。

有数据显示，以武夷花园南区为主要资产的北京武夷存货评估，较拿地初期，增值已经高达100.1亿元。另据媒体报道，以住宅和商办建筑面积初步估算，金融街·融御项目的楼面价大约只有3300元/平方米左右。若以此楼面价为依据，再参照金融街·融御项目销售人员所称当前上报给房管部门的预售价格区间（6.3万-6.7万元/平方米）来看，融御的土地成本甚至还不到销售价的零头。

而在享受到土地增值红利之后，近期即将开售的金融街·融御项目也在以多种方式积极蓄客，一方面似乎有意借“全精装”提高项目的附加值，另一方面也在房价优惠减免上有所动作。

据上述销售人员介绍，金融街·融御项目拟在6月25日开启“房款日减2000元”的优惠活动，即自6月25日起截至开盘前，只要凭借真实身份证信息登记购房意向的客户，可享受每日减免2000元的购房优惠。

但需要指出的是，北京商报记者从销售人员处了解到，金融街·融御除一期主推90平方米以下小户型外，二期及三期房源将推出90-220平方米大户型。相比而言，一期更适合于本区内的刚需客群，后续项目基本上将告别“小户型、低总价”的低门槛置业优势。

基于此，郭毅分析认为，在整体户型规划上，金融街·融御项目小、中以及大户型均有涉及，尺度上拉开了比较大的跨度，但实际上这样的产品规划，尤其是首期定位刚需、主推小户型，并不利于其后期诸如200多平方米大户型的销售。

在郭毅看来，较之于同区域售价较低的限竞房，金融街·融御项目如果能在户型产品上更好地做出差异化，相比限竞房项目有更大性价比提升的话，大家可能会更多地考虑到此项目。这就要求金融街·融御项目打好时间差，抢在限竞房开售前提前入市，如此便能提前收拢一部分刚需购房需求，对项目的去化起到一定帮助。

但是郭毅也指出，如果金融街·融御项目开盘后没有一个高端形象作为支撑的话，一定程度上也会对后期产品去化形成不利影响。

“融御项目前期定位刚需和刚改客群，后期卖到200多平方米大户型产品时，市面上总价在1300万-1500万元价段的同类型产品较多，购房者的可选择空间也较大。而且这个价段不光能够选择大面积的平层产品，也能购买实际可使用面积在300平方米以上的别墅产品，所以在限竞房对应的小户型冲击之外，融御项目后期也可能面临来自改善型产品的竞争压力。”郭毅说道。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾/文并摄