限竞房新盘动态的接连更新，让京西青龙湖板块又开始热闹起来。伴随着首开·熙悦观湖、熙悦湖著以及金地·大湖风华售楼处的相继开放，以及新品房源信息的更多披露，购房者们也开始“货比三家”。相比周边每平米6万元左右的纯商品住宅，显然上述三大限竞房项目在价格上具有一定优势，低单价、低总价对于很大一部分刚需客群产生了较大吸引。然而，有待进一步完善的周边配套、交通、教育及医疗资源，也成为影响购房者置业青龙湖的一大制约因素。

值得一提的是，因区位临近，同样受“90/70”限制，上述项目在产品形态上均以90平方米以下小三居洋房以及叠拼/跃层为主，开发商已然开始抢占时间节点推货，而项目中有无教育配套、精装与否、是否提供社区班车等，都成了各家项目营销中的一大亮点。在业内人士看来，被开发商们冠以“价值洼地”以及“黑马板块”之称的青龙湖，能否在2019年扎堆供应与入市的限竞房中突围而出，不仅在要产品质量及营销上下功夫，完善相关配套也是关键。

三项目集中亮相

谈及青龙湖置业，近期接连开放售楼处的首开·熙悦观湖、熙悦湖著以及金地·大湖风华三个项目，热度持续攀升。自4月9日，首开宣布熙悦观湖项目展示中心正式开放后，其余两家也纷纷对外公示项目展示中心开放信息，并同于4月13日开门迎客。

北京商报记者梳理发现，在青龙湖板块上出让的6个限竞房项目中，除万科·翡翠西湖在售外，其余5个项目仍未开盘。其中，熙湖悦著、金地·大湖风华、首开·熙悦观湖3个项目售楼处已经正式对外开放，另外2个地块则还未确定案名。

从区位来看，青龙湖板块位于房山区及丰台区交界处，由湖划分，以东为丰台，以西为房山。由此，上述三大限竞房项目因地处湖西，隶属于房山区青龙湖区域。值得一提的是，受益于丰台区相对丰富的教育等各类配套资源，地处湖东的丰台青龙湖区域限竞房售价，多高于湖西房山区域，如万科·翡翠西湖的限定均价为41230元/平方米。

资料显示，最早亮相的首开·熙悦观湖项目，实则拿地最晚，该项目地块出让于2018年9月13日，彼时首开以11.5亿元的底价将该地块收入囊中。在此之前，熙悦湖著及金地·大湖风华地块先后被挂牌竞拍：前者由龙湖+国开东方+万科+首开联合体于2017年6月22日竞得，成交价格为56.1 亿元，溢价率为50%，自持面积12%，龙湖为主要操盘方；后者则出让于2018年7月4日，金地以17.5亿元的价格将其竞得，溢价率41.13%。

北京商报记者了解到，上述三大限竞房项目的商品住房销售均价均不超过37245元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过39107元/平方米（含全装修费用）；不配建保障房，且均执行“90/70政策。上述三项目是除万科·七橡墅（限定均价：22434元/平方米）外，房山区中限定均价最低的限竞房。

其中，熙湖悦著是3个地块中唯一有教育配套的项目，也是唯一有自持部分的楼盘；首开·熙悦观湖要求配建综合商业，地上建筑规模为24791平方米。

限价产品的肉搏

市场有分析称，楼市项目的集中供应确实可以让某个区域的配套建设在短时间内爆发，但从开发商的角度来看，一场关乎销售的“贴身肉搏战”在所难免。首开·熙悦观湖、熙悦湖著以及金地·大湖风华三个互为“近邻”的同类型项目，自然也难以幸免于从价格到性价比等方方面面的类比。

从产品形态来看，上述三大项目容积率相差不大（首开·熙悦观湖1.53、熙湖悦著1.58、金地·大湖风华1.6），均打造低密社区，产品形态整体为洋房+叠拼/跃层。价格方面，首开·熙悦观湖、熙湖悦著、金地·大湖风华均执行37245元/㎡的限售均价，最高销售价格不能超过39107元/㎡。再看土地成本，三项目的成交楼面价分别为：首开·熙悦观湖13640元/平方米、熙湖悦著26657元/平方米、金地·大湖风华22858元/平方米。

根据各项目对外披露信息，首开·熙悦观湖项目主推89平方米小三居洋房，总价约330万起；叠拼产品总价待定。金地·大湖风华项目的主力户型为89平方米小三居，额外赠送约5平方米阳台+2平方米飘窗，户型客厅面宽3.8米，卧室面宽3.4米；其叠拼的上叠总价在500万左右，下叠在700万左右。龙湖·熙湖悦著项目主推78平方米及88平方米小户型房源，官方称，后续将推出跃层产品。其中，88平方米房源在目前全北京同类产品中面宽最大，客厅面宽3.9米，卧室面宽3.6米，相比同类产品至少大30-50公分；78平方米的房源为南北通透向居，赠送独立露台，总价相对较低，不到300万。

据了解，在上述三大限竞房项目中，金地·大湖风华的洋房产品为精装交付（包括墙面壁纸铺设、配新风系统及智能家居控制系统等），其余两家房源精装与否，尚不能确定。有业内人士指出，同区域内相同限价的地产项目以精装交付，或将倒逼其周边临近楼盘追加装修，亦或是在价格上采取让步。

众多项目齐亮相的另一面，是青龙湖板块限竞房项目去化压力激增。来自诸葛找房数据研究中心的数据显示，2017年以来，青龙湖板块共供应地块6宗，规划建筑面积共计87.6万平方米，且这6宗出让地块均为限竞房。截至2019年4月，青龙湖板块已吸引了包括万科、龙湖、中粮、首开、国开东方、亿城集团等六大品牌开发商争相竞驻。该机构还预计，未来青龙湖的供地仍会继续。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，通过对青龙湖板块及附近项目在售及入市项目分析，可以发现该区域限竞房的去化情况不是特别理想，面临着较大的去化压力。其中万科翡翠西湖的去化率仅为29.49%。

中原地产首席分析师张大伟也直言，对于开发商而言，青龙湖板块上的限竞房项目“不好卖”。“青龙湖区域叠加存量100万平方米，合计货值大约400亿元，按照过去区域一年20亿左右的年去化速度，大约要卖20年。” 

张大伟分析认为，尽管多家龙头房企的联合炒作，已经激活了部分沉睡的潜在需求，市场需求存在翻倍的可能性，但在接下来6万套限竞房井喷入市下，真正的2019年北京房地产市场才刚刚开始。

基建短板

十家开发商进驻、六宗限竞房地块聚集、三大项目近日亮相，事实上，近期流量不断的青龙湖板块，并非北京楼市一直以来的热地。

北京商报记者了解到，此前青龙湖板块内建成的少数住宅产品，以高端住宅为主，如主推别墅产品的亿城·西山华府项目；而在其周边的丰台区王佐板块内，另有北科建开发的领秀翡翠山以及中铁开发的山语城等项目，均主打面向改善型客群的中、大户型产品。直到2017年，青龙湖板块相继出让了多宗限竞房地块，此板块才为更多改善需求之外的刚需客群所关注。

而在当前青龙湖板块热度攀升之时，一场关于该板块能否崛起的前景预测，也在北京楼市席卷开来。多位行业专家指出，青龙湖板块附近公共交通有待完善、医疗资源则相对匮乏、配套设施有待提高，这是影响其项目销售的主要制约因素。

据了解，商业配套方面，目前青龙湖板块仍主要依靠于良乡、长阳等房山传统的核心版块支持，不过因近年来土地出让时多规定承建相关配套，青龙湖版块之上的待建商业体量已在15万平方米左右，除此之外，还有一定规模的养老及基础教育用地配套。教育资源方面，有消息称，在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上，房山区今年计划引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学。但计划引进的上述院校是否能够顺利落地青龙湖板块，区域政府方面也尚未正式对外“官宣”。

张大伟似乎站在“青龙湖板块崛起”的“对立面”。在他看来，可以预期的是，青龙湖板块未来的土地出让仍将密集，那么大规模的土地供应与其区域发展之间便出现了一个悖论。“如果区域发展不好，那么供应量就不会大；如果区域发展好了，一级开发商就更加有资金和意愿去竞拍供应井喷的土地。但更为更关键的是，一级开发商到底有多少实力推动区域内利好落地？” 

张大伟表示，青龙湖板块如果供应一些田园别墅项目，对于市场来说，还是有成功可能性的，但区域内将有大量的刚需住宅入市，这就带来了巨大的规划不匹配问题。

另有部分楼市观察者认为，青龙湖板块楼市实则具有较大的想象空间。

国仕英分析认为，青龙湖板块目前已经吸引万科、龙湖、中粮、首开、国开东方、亿城集团等六大品牌开发商争相入驻，可见房企是看好青龙湖未来发展的。加之近期入市项目大多为限竞房项目，低总价的小户型产品吸引了很大一部分刚需置业者，预计短期时间内，青龙湖板块仍将平稳发展。

合硕机构首席分析师郭毅表示，青龙湖区域楼市近期争议不断，从另一个层面来讲，有关注说明有热度，有热度就有可能将其转化为销售力。“虽说青龙湖国际文化会都的推进迟缓，但负责青龙湖区域的一级开发商——国开东方在基础设施建设上的投资已经超过百亿。此外，国开东方还负责为青龙湖地区引进战略投资者与专业运营商，万科与之深度捆绑并连续拿地，恐怕就是承担了部分区域运营的责任。”

就青龙湖板块如何实现崛起，郭毅认为，关键点在于青龙湖能否补齐被“diss”的短板。

“核心还是引入真正优质的教育，如果区域内能真正落地西城或者海淀几个货真价实的中小学，那么按照目前的市场价格还是有优势的；其次，因为区域内没有地铁，开发商必须舍得花钱永久开通地铁接驳车。此外，开发商应先做配套，再完善商业。”张大伟如是建议道。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾