近日有消息披露，旭辉原CFO游思嘉、碧桂园原江苏区域财务总经理吴渊已于近期入职中梁控股。二人职位均为副总裁，分工上将分别负责公司内外的财务及融资体系的管理。此外，中梁在土地市场上以及持续着高歌猛进态势，数十天内先后布局多个二线城市。 业内人士分析，一边加速换仓扩张；一边对外引援打造新财务管理团队，中梁正在做最后的IPO冲刺准备。当然，摆在中梁面前的将是如何平衡扩张与负债率的老问题，以及企业规模膨胀后，如何建设和管理新架构平台的新问题。

换仓二线城市

被称为“中国唯一未上市千亿房企”的中梁地产正在在做上市前最后的准备。

4月17日，中梁联合体以最高限价9.94亿取得温州商住地块。一周前的4月11日，中梁首次落子贵阳，选择进入位于西部地区的贵州拿地。而在此前不长时间里，中梁刚刚先后进驻合肥、重庆、西安、天津等城市拿地。算上稍微早些时候中梁进驻的沈阳、青岛、大连等城市，中梁年内布局城市数量超过10个。其中值得注意的是，  不少城市是中梁首次进入。此外，从这些新布局城市来看，基本以二线城市为主，与之前素有小碧桂园之称的中梁，广泛布局三四线城市、高周转策略相比，当前中梁在布局上的换仓思路明显。

对此，中梁方面表示，自2016年公司将总部搬迁至上海后，便迈出了全国化布局的步伐，在三四线之外，积极拓展重点一二线市场。推行“全结构布局”的投资策略，公司以全周期为轴，踏准每个周期下的细分结构机会，优先布局一二线，三线主城、四线核心区域，通过全地域覆盖有效降低市场风险。

易居智库市场研究总监严跃进表示，单一布局会导致抗风险性变弱，也不利于业绩的稳定可持续增长，房企布局应该适当投入资金到一二线城市，过多放在某一个板块和区域，容易带来风险。对一家千亿级房企而言，均衡布局显得尤为重要。

资料显示，中梁地产的土地储备几乎都位于三四线非热点城市。2016年中梁地产以平均每周一宗的速度，拿下近68宗地块，总价达到246亿元。从土地储备具体布局来看，除了一贯深耕的浙江、安徽、江西、江苏等长三角区域，也首次向中西部扩张，进入四川、广西、河南等地。

财务团队入驻

投资布局之外，在管理团队的建设上，中梁也在加速。

近日有消息披露，旭辉原CFO游思嘉、碧桂园原江苏区域财务总经理吴渊已于近期入职中梁控股。二人职位均为副总裁。该消息得到中梁方面的证实。据了解，游思嘉在今年初入职，主要负责中梁上市工作，以及未来负责企业上市后的境外发债工作；而去年就已入职的吴渊工作则是梳理中梁的财务体系，统筹资金运营、财务中心等。       

实际上，中梁在财务线条上的人事安排一直备受关注。此前两任CFO均在履职短短时间去职。其中，去年5月，也就是中梁地产启动IPO后不久，公司CFO罗俊辞职的消息便传出。而罗俊正是中梁地产IPO的操盘手。在行业人士看来，全速前进中的中梁地产，需要一位极赋财技的管理者来解决扩张中的杠杆、融资乃至上市、低成本融资渠道开拓等一系列问题。罗俊的离职对中梁的IPO进程中曾一度蒙上一层阴影。

从时间上来看，从当初市场曝出罗俊辞职到如今以游思嘉、吴渊为代表的新财务团队入驻，已接近一年时间，公司CFO一职一直处于空缺状态。截至目前，中梁地产IPO进程几乎并未有任何新的消息披露。

外界预测，此番中梁引入两位拥有丰富履历的财务领域高管加入，显示出渴望推动中梁上市，并为后续公司的融资和财务管控的稳定性增添砝码的思路。 

规模化的新课题

一位相关人士分析，地产行业从业难度也在加大。中小房企要么快速规模化，要么被淘汰。

此前，中梁地产曾提出2021年实现1000亿元销售额。但有消息称公司在内部实际上提出了2021年实现3000亿元“超级目标”。但该说法尚未被中梁方面证实。

快速扩张需要资金的支持，但当前融资也越来越困难，尤其是低成本融资渠道，其中通过上市才能够有更多的融资渠道去发展。

中梁方面表示，当前公司营运资金来源主要依靠物业销售及销售所得的款项、银行贷款、信托融资与资产管理安排及其他融资以及非控股股东的资本贡献。公司目前已经建立了多样化、多结构、多层次的融资体系。

但不具备公开融资平台依旧是中梁的痛点。在销售额排名前30强房企中未上市房企极少，中梁地产迫切之心可想而知。

需要注意的是，扩张与财务安全之间的平衡。一位楼市观察人士指出，在敲开资本市场大门之前实现更大规模投资，以实现更高估值和股价水平，并且对外展示其投资布局的合理性，的确是中梁需要对外讲述资本故事时需要准备的重要功课。但中梁也需要警惕高负债率带来的风险。

2015年和2016年，中梁的净负债率分别达到1335%和1790%，2017年这一数字降至339.5%，2018年上半年再次降至44.6%。但从当前拿地扩张速度上来看，负债水平有进一步回升的可能。

机构数据显示，2019年一季度中国房地产企业新增货值TOP100榜单显示，前三个月，中梁在拿地榜单上，以308亿元的拿地总额，排名高居17位，紧随中海之后，甚至超过保利、金地、绿城、世茂、中铁等众多千亿级上市房企拿地总金额。

此外，从融资成本看，由于过于依赖信托融资，融资成本仍处业内较高水平。

上述人士进一步分析，中梁近来在改变布局单一问题上虽有改善，但二线城市与三四线城市区别较大，投资压力、产品品质都要求更高，竞争也更激烈，短期内大规模进驻从未涉足城市或许会面临水土不服之虞，甚至对企业管理平台也是个挑战。

中梁方面表示，公司的治理架构得益于引入日本稻盛和夫的阿米巴经营管理体系。阿米巴管理体系主将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。中梁形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部充分向区域授权，各个区域作为经营主体自主经营，积极性被极大激活，可支持公司的快速拓展及演化。

但中交房地产集团副总经理周济表示，目前一些企业采用阿米巴管理体系产生了效果，但该体系适合初创阶段的中小企业。但企业一旦做大就未必适合，大企业需要把人的底新和红线框起来，情怀和责任同样重要。