在过去的一年时间里，随着中国房地产行业调控力度加大、租售同权等一系列政策的出现，商业银行房贷业务也迈入了新的转型期。从各大银行披露的2018年年报中也能一窥银行房地产业务的转型路径。2018年，商业银行个人住房贷款增速明显放缓，更有银行出现房贷业务负增长，在分析人士看来，“租购并举”政策引导下，探路住房租赁，发力长租市场将成房贷业务转型的新风口。

个人房贷增速放缓

从个人房贷增速指标来看，多家国有大行房贷业务增速下滑。从具体指标来看，建设银行2018年末房贷余额在总贷款中占比高达35.1%，稳坐国内银行第一位。从投放比例上看，建设银行2018年新增贷款中投向个人住房贷款的比例为61.45%，较2017年增长了6.7个百分点。建设银行个人住房贷款为47535.95亿元，较2017年增加5405.28亿元，增幅12.83%。

其他国有大行个人房贷增速方面，工商银行、农业银行的房贷增幅均未超过17%。据工商银行2018年年报数据显示，2018年该行个人住房贷款为45899.61亿元，增加6512.72亿元，增长16.5%。农业银行个人住房贷款余额为36605.74亿元，比2017年末增加5271亿元，增长16.8%，农业银行方面表示，主要是由于该行落实差异化住房信贷政策，积极支持居民合理自住购房需求。交通银行2018年末个人住房贷款余额达到10075.28亿元，较2017年末增长12.29%。邮储银行2018年个人房贷业务增速为22.74%。

对比2017年年报可发现，国有大行房贷增速普遍放缓。据北京商报记者统计， 2017年工商银行和农业银行个人房贷增速分别同比增长21.5%、22.5%。建设银行、交通银行、邮储银行2017年房贷业务增速分别为17.5%、16.49%、27.79%。

另外，根据中行2017年、2018年年报数据计算，该行个人住房抵押贷款在2017年增速为17.5%，不过，2018年的增速为14.73%。

股份制银行中，2018年房贷余额增速最快的是浙商银行，该行去年末房贷余额为444.5亿元，较2017年末大幅增长56.8%。浦发银行去年末房贷余额为5889.9亿元，较2017年末增长16.6%；招商银行去年末房贷余额为9287.6亿元，较2017年末增长11.4%。

对商业银行个人房贷增速变缓的原因，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙分析认为，各个银行房贷增速走势有所分化，但整体来看，大多数银行房贷都保持了平稳的增长速度，特别是可贷资金较为充裕的大银行，房贷作为优质的安全资产，大银行配置按揭贷款资产的必要性凸显。少数银行压降房贷规模，一方面是监管的要求，另一方面也有这些银行获取优质资产的渠道更为丰富，有限的贷款额度优先投向收益率更高的优质资产。

房地产行业不良率引关注

多家大型国有银行房贷增速下滑，更有银行房贷业务出现负增长态势。

北京商报记者注意到，民生银行2018年末个人房贷余额为3355亿元，较年初压降约154亿元，较2017年末的350.6亿元减幅4.4%，成为少数几家房贷负增长的银行之一。而在2017年，民生银行个人房贷业务增速为18.62%。此外，九台农商行、泸州银行、哈尔滨银行的个人房贷余额分别较2017年末下降17%、6.8%、5%。

相比于多家上市银行个人房贷业务放贷节奏和规模的微妙变化，投向房地产企业的贷款则是另一番局面。例如，民生银行去年房地产贷款余额却呈现较快增长。截至去年末，该行房地产行业贷款余额达3879亿元，较年初增长51.5%，增速位居上市银行前列。从增量上看，民生银行也以1318亿元的房地产行业贷款增量暂居第一位，工行、建行两家大行此类贷款增量也接近1100亿元。

不过，房地产行业不良率也引发了关注。数据显示，截至2018年末，民生银行房地产业不良贷款余额11.17亿元，同比增长102%，房地产业不良率2.07%，较2017年增加1个百分点。光大银行2018年末房地产业不良贷款余额5.76亿元，不良率1.5%，较2017年末房地产业不良贷款余额增加了3亿元，不良率提升0.7个百分点。平安银行2018年末房地产业不良率为1.56%，较上一年增加0.79个百分点。九台农商行不良贷款则主要集中在采矿业和房地产业，其中房地产业的不良率达3.74%。

银保监会副主席王兆星日前表示，当前银行业、保险业风险总体可控，但面临的形势依然复杂严峻。要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是对带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制；配合地方隐形债务处置，以及处置地方国企高杠杆问题。

交通银行在展望2019年时也特别提到，“商业银行资产质量存在一定下行压力，部分领域潜在风险的防控任务较重，债务压力较大的房地产企业存在的风险需要警惕”。

招商银行也预计，2019年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市，以及个别高杠杆、中小房地产企业。

工商银行则通过两方面举措加强房地产行业风险管理。首先，引导加大房地产领域民生保障力度，继续择优支持棚改贷款业务，稳步开展租赁住房贷款业务；其次，对商业性房地产贷款在总量控制的基础上，实施区域差异化信贷政策，重点支持一线城市以及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目，审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务。

住房租赁转型成风口

从政策层面上来看，“房住不炒”仍是监管的工作重点，也是国有大行未来房地产信贷政策的主要基调。六大国有行均在年报中提出“支持自主性购房需求”。此外在“租购并举”政策引导下，商业银行也开始探路住房租赁，发力长租市场。

住房租赁成为建设银行下一阶段三大战略首位。建设银行副行长章更生在2018年业绩发布会上透露，建设银行自2018年以来聚焦住房租赁、普惠金融和金融科技三大战略，未来将开启“第二发展曲线”创新发展动力引擎。

除了建设银行外，2018年以来，包括工商银行、中国银行在内的多家商业银行也已进入住房租赁市场。工商银行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团等签署住房租赁战略合作协议。中国银行与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉北京商报记者，住房租赁是落实中央政策，以建设银行、工商银行几个大型国有银行主要掀起，其他类型银行接触较少，未来商业银行房贷业务会分为购房市场、租赁市场，如果商业银行把握此类业务，不失为很好的发展。“随着一些银行开始布局住房租赁贷款，一些银行调整贷款规模和节奏，房贷业务将可能处于一个转型期，从此前的以一二手产权房按揭贷款利率为主，向支持租房贷款方向发展。但产权房按揭贷款仍将是房贷业务的主体。短期内，银行在房贷业务中的地位不会有大的改变，一方面是银行获取低成本资金的渠道更为丰富，另一方面银行有丰富的房贷业务经验，同时有广泛的客户可触及的销售网络。”黄志龙说道。

严跃进指出，个别银行压降房贷规模主要是两个方面的原因，第一，商业银行可用资金不多，会对房贷规模有所压低；第二个，银行现在要执行“房住不炒”管控的思路，所以也会有所减少。

北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐/文