北京商报讯(记者 董家声）3月26日，万科（000002.SZ）在深圳举行2018年度业绩发布会，董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼首席财务官孙嘉、副总裁兼董事会秘书朱旭等高管出席业绩会，市场关注的热点。

Q1、关于房企的偿债压力

张旭解释，万科一直现金流为基础，今年净负债率30.9%，今年数据1880亿，是短期负债的2倍。每年三大机构评级当做对自己的要求，一直保持较好地位，公司债4.05%，超短融3.13%，中期票据也很低，是市场对我们的认可，会保持下去。

Q2、房地产市场的未来将会怎样走？

  朱旭现场给出万科的判断：

  1、经济下行压力并未消除。随着00后、90后成为消费客群，客户消费多样性丰富，企业需要更敏锐。

  2、住房短缺时代结束，每个季度商品房销售面积同比增速下降。

  3、行业集中度上升，头部企业竞争更加激烈。

  4、城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。

  5、人民美好生活需要更多内容供应和空间服务，但企业转型并非易事。

Q3、万科未来靠什么来持续领跑行业？

祝九胜表示，全球经验显示，单一开发商市占可以到6%-8%，我们对于规模的 追求和依赖变得没有那么严重，在能力上要领跑，看到市场需求和客户变化，更多产品来服务客户，是我们所理解的领跑。

  在这个过程中，有些探索有效果，有些效果还没有呈现出来，但是几方面找到了办法，并且建立了自己的能力，比如租赁住宅，07年开始探索，08年万汇楼，14年大规模布点，4年时间开业运营超过6万间，租金收入8个亿，钱很难赚，但是增加了客户的粘性。

  第二是在物流，4年时间，万纬物流，管理面超过971万平，进入42个城市，经营指标在行业相对领先，去年收购太古冷链，在高标仓的服务上有提升。

  第三是传统物管，以前只管万科的盘，现在从管楼盘到管社区，到管城区，18年收入达到98亿，4年前19亿，现在增加5倍。

  “没有一个大企业转型容易，我们先能力后规模，先看客户需求，再看市场探索。”

Q4、万科2019回款目标是多少？

去年6300亿回款“生死线”，张旭说去年的回款包括其他业务，至于网传2019年回款目标比2018年略微下调，他绕了过去，委婉的说，每天都是卖楼的好日子，通过努力，可以和市场同步，或者做的更好。