外来的和尚好念经，这句老话似乎并不适合银座和谐广场，作为山东鲁商集团购物中心业态在省外的第一次试水，银座和谐广场六里桥店开业两年半依然在品牌和业态的调整中摸索。北京商报记者日前在多次探访后发现，餐饮和影院是银座和谐广场客流量相对较大的区域，而百货区人流稀少且多品牌撤柜，目前儿童业态运营相对稳定；从2016年9月开业至今，餐饮商户已经过了一轮淘汰调整，目前仍有部分餐饮商户暂停营业。银座和谐广场方面向记者介绍，2018年底已经制定了新的调整计划，预计2019年上半年完成，整体调整方向是配合周边居民的日常消费，目前尚无更多可透露的信息。

部分品牌撤出

在和谐广场西门入口，一家名为ACOLLIN的品牌门店已经空置许久，店内遗留的沙发成为闲逛顾客的休息区；ACOLLIN附近一家名为“藕”的小型专柜也仅剩下LOGO，继续往东走，可以发现美妆区域的珀莱雅、佰草集等品牌专柜已经空空如也。更早关店的是开业时位于一层的美妆集合店伊思美度。品牌撤柜的现象在百货区尤其明显，除了一层的服装和美妆品牌，其他楼层也有品牌撤出、专柜空置的现象，比如三层的探路者、浩沙等专柜已经闲置已久。

相比百货区域客流稀少，购物中心区域的人气明显更旺一些，优衣库、无印良品、C&A等购物中心主流品牌保证了一定的客流量，餐饮和影院是和谐广场客流最大的两大业态，但是餐饮品牌却始终在变化。开业初期的刘罗锅食府、粉面状元、国贸烤翅等品牌已经闭店，刘罗锅食府主打鲁菜，中间经过转手改变风格，最终还是难逃闭店；粉面状元原址去年改弦更张主打水饺和家常菜，目前门店升级改造，暂停营业；国贸烤翅也以一把大锁闭门谢客。和谐广场初期开业时在六楼引入了两家烤肉店，锦山阿里郎烤肉城和汉巴味德自助餐厅，前者早已经歇业。

地下一层的美食广场德食汇2015年就开始招商，三年后才正式开业；与美食广场相邻的银座超市烘焙区几乎清空，熟食柜台也部分空置；在超市入口处，生鲜区域的运营商去年就已经换手，早期开业时来自山东的蔬菜并没有征服周边的社区消费者。超市出口处的保健品柜台工作人员向北京商报记者感叹，“经常一天都开不了张”。

向家庭消费调整

《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》提到，由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力。

一位和谐广场餐饮品牌的工作人员向北京商报记者透露，“一般工作日中午店里座位一半都坐不满，周六日稍微好一点”。北京商报记者在不同的工作日探访发现，午餐时间餐饮门店平均上座率不到三成，据上述餐饮工作人员透露，和谐广场楼上还配套建设有写字楼，但现在尚未出租，如果之后有企业入驻，工作日客流可能会改善一些。

北京商报记者发现，虽然和谐广场餐饮、百货品牌在不停地更换调整，但儿童业态却一直在增加，除了初期已经开业的早教、婴儿游泳、童装、玩具、儿童用品专业店等，每层楼的空余位置都填满了大小不一的儿童玩乐设施。工作日客流量虽然不多，但是位于东门入口的巴黎贝甜面包店却在下午三四点就出现了货架面包部分售罄的现象。

这是一个典型的社区位置，和谐广场位于丰台区万丰路与京港澳石高速交叉口东北角，紧邻地铁9号线和10号线换乘站六里桥站，周边被风荷曲苑、莲怡园等大型社区环绕，90%以上为社区客流。银座和谐广场招商部负责人承认商场品牌撤柜现象，“现在大家买衣服都用网购，渠道很多，因为我们现在要调整，所以已经撤柜的品牌就没有再补充，后期可能会增加一些生活服务的项目，主要是吃喝玩乐和生活服务为主”。

品牌亟待升级

银座和谐广场招商部负责人向北京商报记者介绍，春节前敲定的调整计划主要方向是向社区购物中心发展，“我们做了问卷调查，主要是配合周边居民的消费”，上述人士称，和谐广场周边主要是老北京回迁居民，调整后会朝着中档、中高档的家庭消费发展。

和谐广场百货区域的冷清与品牌不无关系，一位居住在风荷曲苑的消费者向北京商报记者坦承，“在和谐广场买衣服没有太多选择，品牌不多，鞋子的品牌更少，主要是带小孩过来玩一下”。上述消费者表示，经常在优衣库和OLD NAVY两家门店购物，因为可以买到全家老少的服装。和谐广场西门入口处是偌大的美特斯邦威门店，这个计划在三五线城市推进“百城千店”战略的品牌似乎并没有在和谐广场找到它的目标群体。事实上，北京不是美邦的主战场，2017年7月，美特斯邦威位于北京繁华商圈西单的旗舰店在经营八年之后歇业，2014年该品牌位于北京王府井步行街的旗舰店关门，后者曾是美邦在北京最大的旗舰店。整体来看，品牌知名度低或者不匹配北京消费情况是和谐广场百货区域的“致命伤”，在男装、女装区域更为明显。

和谐广场也意识到了这个问题，北京商报记者观察发现，目前所调整的品牌相比之前知名度更高，比如锦山阿里郎烤肉城闭店后，原址引入了海底捞；美妆集合店伊思美度闭店后，分割区域引入了华夏典当行品真阁等门店；刘罗锅食府的位置现在引入了青年公社北京烤鸭。一位不愿具名的购物中心招商总监表示，品牌是否优质与招商能力相关，但最主要的考虑还是购物中心位置及周边消费能力。

加码儿童业态

相比百货区域的冷清和餐饮区域的动荡，儿童业态是和谐广场人气比较旺盛和稳定的区域，早教中心、专业母婴用品门店、少儿英语机构、婴儿游泳、亲子餐厅以及各种儿童培训类、游乐类门店在周末时常人流涌动。和谐广场还在持续增加儿童业态，北京商报记者探访发现，一家室内亲子滑雪场正在装修中。

但值得注意的是，儿童业态部分不少品牌为加盟商，从长期经营和消费体验考虑，加盟商潜在的风险已经有前车之鉴。去年底和谐广场悠游堂门店突然闭店，遭到了大量充值卡用户的维权。目前正在经营的马博士婴儿游泳也是加盟店，一位消费者向北京商报记者反馈，在该店办理的充值卡不能在同品牌其他门店通用。上述购物中心招商总监直言，“品牌直营或者加盟对选址有一定差异，直营更多看商圈，加盟更多看资源”。另外一位购物中心招商工作人员表示，引入的品牌是否为加盟店，这与品牌的布局和定位有关，另外购物中心和品牌谈门店的时候，更多希望引入直营，从形象上和货品上都有一定的保障，在统一活动中的配合度更好。

《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》中提到，购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。

北京商报记者 邵蓝洁