2013年7月12日，当代置业（中国）有限公司于香港联交所上市。 

“恒温、恒湿”、“绿色科技”、“新风系统”……这些词如果放在现在的楼盘广告上，人们并不会觉得稀奇，反而认为这是买房子时的“必须品”，可是放在20年前，这些楼盘的附加条件被认为是“多余的”、“没有必要的”，甚至被当作“卖房的噱头”。当代置业总裁张鹏回忆起20年前的中国房地产市场和初创期的当代置业时，颇有些感概——“当时确实不被理解”。

然而，在绿色科技建筑的道路上坚持着一路走来，如今的当代置业虽然在房企间规模和速度的比拼中略显逊色，却也成为行业内“绿色科技建筑专家”。张鹏也见证了房地产市场从满足“住”到满足“住得好”的需求方面的转变。

从“多余”到“刚需”

时间拨回到2000年，中国房地产市场化、货币化的大门刚刚打开不久，房企们进入到原始资本积累阶段，它们更多的选择是“拿地-卖楼-再拿地”的循环。就在那一年，当代置业成立。根据该公司官方网站的介绍，当代置业专注于绿色、节能、可持续的地产开发已经18年。也就是说，从公司成立之初，当代置业就选择了一条和别人不一样的路。

“当18年前，整个中国的房地产市场还处于懵懂的状态，从筒子楼到高层，再到讲究地段、户型，当大家只是要拥有一套房子的时候，对绿色、节能、生态，其实完全是没有概念的。当代置业那时候为什么会去选择做绿色科技地产？当时我们考虑的是竞争问题。”张鹏直言，作为北京起家的民营企业，最开始的出发点是“寻找差异化竞争”。

作为差异化竞争的砝码，当代置业将“绿色科技”的标签贴在了自己身上，然而虽然想法坚定，实施起来并非容易。“开发项目的前六年过程非常艰难，那时候节能建筑方面的政策不明朗、也没有任何补贴，直到2006年中国才有了绿色建筑评价标准。此外，除了政策的匮乏，人才也是很缺乏的。另外，相比其他建筑，绿色科技建筑的施工周期长，成本也高。”除了政策支持不够外，更让当代置业头疼的是购房人还没有“绿色觉醒”。张鹏回忆，起步之时当代置业最主要的工作之一就是要把这些应用于建筑上的技术引进、吸收、消化、 转化，最后还要给客户讲清楚，有时即便讲解得很清楚，客户考虑到成本高，依然不能接受。

如今，随着人们生活水平的提升、生活理念的改善，对于环保、健康的重视加深，当代置业“客户教育成本”也在大大减少。张鹏说，随着技术标准化、绿色规划、施工、运营的全面产业化，绿色科技建筑的成本分摊到建研成本里，已经不能成为壁垒，因此“绿色科技”也慢慢成为了更多企业发展的选择。

从绿色建筑发展趋势来看，国际上关注度很高。而对于国内来说，绿色建筑已经基本成为一二线城市建筑的强制性标准，未来扩展趋势越发明朗化。到2020年，“十三五”末期时，所有城镇建筑要达到50%的绿色标准。

全生命周期探索

和当代置业的成长历程一样，对于绿色科技技术并不熟悉的张鹏，从零起步，如今对于这些节能技术信手拈来，而当代置业也已坐拥150多项专利技术，也是一位名副其实的“地产理工男”了。张鹏说，当绿色科技成为标配时，当代置业有了先进入的优势。“从今天去看昨天的时候，所有的沉淀都变成了你的竞争优势，在这个细分领域、垂直领域，技术壁垒已经很高了。”

凭借差异化的竞争优势，当代置业一直保持着稳定适度的增长。数据显示，2013-2017年，当代置业销售额分别为43.65亿元、73.57亿元、112.9亿元、165.72亿元及221.86亿元，五年的复合增长率为50.05%。

不过和行业5000亿级别的龙头相比，当代置业的规模确实差距较大。关于增长，张鹏认为年复合增长率保持在45%是合适的，对当代置业而言是舒适的增长区间。实际上，从当代置业过往财报看，完成45%的增长并非难事。按照45%的增幅计算，2018年当代置业的销售额将突破300亿元。公开资料显示，当代置业提出的2018年销售目标为320亿元。

在保持适度规模化的前提下，当代置业正在寻找更多内生增长的机会，这也是房地产行业“黄金时代”结束后，更多房企的共同选择。

张鹏所提到的“全生命周期的服务”，简单理解就是客户在社区里完成衣食住行、生老病养的所有追求。

“我们把地产的价值链分成了三个链条，投资链条、金融链条和服务链条。过去，地产开发商更多关注的是中间的金融链条，即把房子建好后卖掉，现在这几年我们不这么认为了，而是开始关注全产业链条，尤其是后边的服务链条。”张鹏介绍，围绕这些链条，当代置业一直在做内部创业，如今这些项目已颇具规模和成效，例如已在新三板挂牌的第一物业、第一体育、第一人居。资料显示，第一物业是当代置业旗下的物业服务板块。

“除了目前这几家公司外，我们还有两家公司，一个是倍格创业、一个是第一通正，今年这两家公司也要在新三板挂牌，更加长远的规划是，未来当代置业会把这些新消费、新金融、新科技、新空间的公司，重新进行整合打包在主板上市。”张鹏透露。资料显示，倍格创业是基于房地产垂直生态领域的创业孵化器，而第一通正的主业是电梯设备维修、安装、销售等。

创造净零能源建筑

据了解，当代置业针对不同市场推出了三条绿色产品线，即国内的万国城MOMΛ产品线、上品格MOMΛ、满堂悦MOMΛ产品，分别针对高端市场、改善市场、大众市场。

以最具代表的北京东直门当代MOMΛ产品为例，这座2007年打造的项目，虽然只设置了750套大户型公寓，却配备了168种环保、科技户型，且拥有660个100米深井供夏季制冷、冬季采暖。

“这些项目都是围绕着全生命周期的服务来进行的，例如在当代置业的社区，居住的房屋空气清新，这是第一人居提供的；孩子上学可以送到第一教育；朋友来了可以送到蔓兰酒店；体验高科技就可以到51VR；如有创业需求，在社区内就可以体验倍格创业的服务，这就是我们的服务模式和商业模式。”张鹏具体描述当代置业未来所要打造的项目蓝图。

因为有了这样的设计，张鹏进而介绍，当代置业今年内部明确的要求是，新拿地项目应具备混合社区功能。“也就是说，不能只提供简单的满足居住的需求；此外，上述提及的全生命周期服务，能做多少是多少，可以是选配，也可以是标配，根据项目情况而定。”

根据当代置业的财报，截至2017年12月31日，该公司的土地储备合计为649.16万平方米，货值约1108亿元。在城市布局方面，当代置业将持续深耕京津冀区域、长三角区域和粤港澳大湾区，关注武汉、西安、合肥等13个强二线城市，机会型进入满足投资标准的三四线城市。此外，在产品类型上当代置业也将向涵盖住宅、商业、公寓、酒店、适老养老、教育和小镇7大类11条产品线升级。

张鹏再次强调，房地产行业在经历了20年的高速发展后未来的重点是“追求美好生活”，所以当代置业也为自己提出了一个新的要求——“我们最近也在不断地提，就是做到净零能耗，在不消耗社会能源的基础上做到舒适、健康，但是现在由于一家企业的力量还是比较薄弱，我希望越来越多的地产开发商，能够去做绿色科技地产、去做健康建筑。”

张鹏也欣喜地看到了变化：“前一段时间我看到有一个地产商发明了30多项专利，去参加新闻发布会的时候我们特别高兴，因为大部分开发商开始对创新、科技、技术有了认识，也愿意去追求了。”

担当

在外界眼中，房地产开发商总是和“有钱”、“任性”、“精明”这样的字眼联系在一起，但是于开发商自身而言，他们也在从起初的“跑马圈地”向“精耕细作”转型，这既是房地产经历20年市场化开放后步入的新阶段，更是身处风云变幻市场中开发商的自我觉醒。

在房地产市场野蛮生长的那个年代，当代置业选择了“绿色科技”。让建筑如何在更少地耗费能源的情况下还能保证舒适、健康？这注定是一条孤独且难走的路。人才缺乏、技术不成熟、成本又高，在人们还在追求“有房子住”的那个年代，当代置业费力不讨好。但是张鹏坚信，“绿色科技”既是当代置业差异化的本领，也是行业未来的发展方向，他心中谨记一个数字——建筑业消耗的能源是整个社会的1/4还要多。

当现在越来越多的开发商加入到“绿色地产革命”时，当代置业有了半个身位的优势，18年的坚持获得了可预见的回报。

对话

张鹏：做一个狩猎型的企业

东直门、万国城，当代置业总部所在地。这座建筑和当代置业所有其他的建筑一样，恒温、恒湿，从30多度的室外走进去，给人一种舒适的体感。张鹏在这里接受了采访。

记者出身的他，依旧保持着写作的好习惯，可是说起“清洁能源、天棚辐射、地源热泵”这些在文科生看来陌生的建筑物理技术，张鹏更是侃侃而谈。“绿色科技”是当代置业的标签，也是张鹏的企业家标签。

当代置业要保持45%的复合增长

北京商报：房地产企业间的规模化竞争愈演愈烈，您对此怎么看？当代置业如何保证发展的速度和规模？

张鹏：我认为速度规模是企业必要的追求，因为如果你的速度不快、规模不大，这艘船就不稳，船越大越稳。资本市场、渠道、利息、获取项目的资源、调动各方面资源的整合能力，都跟规模和速度有关，但是我们始终强调，企业发展，它实际上是有三种模式，一个叫作“农夫的发展”，就跟农民种地似的，要把产品做好；二是狩猎的发展，一定要有自己独特的竞争力；最后一个是多元化，今后的房地产企业，它不再是单纯的房地产企业了，它将是一个类金融企业。

我们认为，当代置业是一个狩猎的企业，它具有极强的核心专长、有差异化的竞争力，同时我们把自己的产品做好，跟金融市场充分结合，这就是当代置业长期的追求。当代置业要求复合增长保持在45%左右。

技术的投入不再是成本

北京商报：高科技的投入，通常会拉高企业成本，作为上市公司当代置业的利润数据很重要。怎么去平衡这一问题？

张鹏：应该说前期的成本是很大的，但是经济上有一个“瀑布远离”，就是说你要有初始资金，最开始要对人进行培养、要引进技术，但是通过这18年的摊薄，对于企业来说成本已经不构成任何影响了。同时，我们还在做技术的输出和转化，所以现在当代置业的技术不再是成本，而成为了一个利润的来源，我们把自己的专利和专业孵化成创业公司，向其他开发商输出。

企业家要有担当

北京商报：今年是改革开放40年，也是房地产行业市场化、货币化的20年。走过近20年的房地产黄金时代，您认为企业家最宝贵的精神是什么？要向企业传达什么精神？

张鹏：我认为是担当。当代置业有一个口号叫作“科技建筑”，“科技建筑”是20年前就提出来的，“科技建筑品位生活，爱我家园行动”，20年这个口号一直没有变化。

科技建筑就是不断创新，但它不是一成不变的，而是不断进行迭代。迭代变化的准则是要不断去为社会担当、为城市担当，或者是为空间担当、为客户担当，你所做的这一切，都是从细节开始，最后呈现给大家一个全生命周期的生活家园。