又是一年财报季，对于多数房地产企业来说，靓丽的业绩带来了好心情。从已经发布财报的企业看，利润爆发成了主流，，例如，新城控股的净利润同比增长近100%，雅居乐的净利润增幅也超过了150%。在行业人士看来，净利润大爆发最直接的原因是销售额的涨幅，而积极的土地储备、快速的周转成就了房企的销售额增长。在2018年房企能否持续创造销售额与利润的同比大增？对此，多位行业人士透露了担忧，调控政策不放松、行业竞争加剧、融资条件趋紧都是房企所要面对的问题。

房企利润大丰收

中原地产研究中心统计数据显示，在已公布年报的20多家房企中，除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业全面利润爆发，超过8成在2017年利润明显上涨。它们当中有龙头房企的身影，也有中小型房企的崛起。

例如，本月初恒大发布的业绩预告显示，2017年度股东应分配利润预期为去年的4-5倍，核心业务净利润预期为去年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龙头碧桂园发布的2017年业绩也显示，该公司的股东应占利润达到了260.6亿元，同比增幅达到了126.3%；融创中国此前也预期2017年度股东应占溢利同比增长超过240%。

相比大型房地产企业，由于基数较低，一些中小型房企的利润增幅表现也十分抢眼。例如，雅居乐年报显示，去年该公司股东应占溢利实现了超过150%的大幅增长；太古地产去年录得股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%；建业地产去年收益约为138.79亿元，较2016年增加约46.2%；权益持有人应占溢利约为8.11亿元，较2016年增加约101.3%。

对于多数房企而言，2017年是绝对的丰收年。以新城控股为例，该公司年报显示，截至2017年底，该公司总资产为1835.27亿元，比上年度末增长77.89%；营业收入为405.26亿元，同比增长44.89%；归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元，比上年同期增长99.68%。而在过去的2015年和2016年，该公司的净利润增幅分别为74.36%和64.4%。2017年的增幅明显加大。2017年净利润同比翻番，新城控股更是对新年度计划信心满满，表示未来3年欲实现3000亿元目标。

是谁拉高了利润

回顾过去的2017年，“在严厉的调控下，楼市进入降温通道”已成行业共识，唱衰的声音也频频发出。不过，从房企的成绩单看，并未受到影响。

从房企年报看，利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增，换句话说卖得多，赚得多。从销售额上看，就在2017年碧桂园、万科、恒大等三个龙头企业跨入了5000亿元的销售额门槛；几年前，“千亿规模”在房地产行业内，还是让人艳羡的数字，而在过去一年，千亿房企数量已经迅速扩大到了17家，销售金额的总和达到了4万亿元。此外，另有22家房地产企业的销售规模在500-1000亿元之间。

行业人士介绍，是众多因素推动了房地产企业销售额的增长，从而提升了利润水平。其中，房企的土地储备积累是不可忽略的因素，只有大量的土地储备才能保证出货量。以恒大为例，在2017年初，恒大方面就曾透露，彼时该公司的土地储备量达到了2.29亿平方米，原值为3600.7亿元，其中一线城市占比74.7%。

当然，原有土地储备积累是一方面，房企2017年在土地市场上投入的热情也很高涨。相关机构近日公布的数据显示，2017年全国300个城市土地出让金总额为40623亿元，同比增加38%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为33264亿元，同比增加45%。中原地产研究中心统计数据也显示，2017年房企积极拿地，最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元，与2016年同期拿地金额13668亿元对比，涨幅达到75%。“虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在2016年后，资金宽裕，在历经去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。

除了土地储备因素外，“快周转”也成就了房企销售额的快速增长，这也成为房企共同的选择。例如阳光城方面就曾表示，要加快布局短平快项目，例如福建、厦门等地的一些项目从拿地到卖楼只需要4-5个月时间；再例如，闽系企业福晟拥有自己的“3691”模式，即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年收回本金。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，除上述因素外，三四线楼市对于房企业绩贡献也不可忽视。根据链家研究院数据显示，2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下，三四线城市成交成为2017年楼市的主力军。以碧桂园为例，该公司的年报显示，58%的销售来自于三四线城市。

“虽然当前楼市调控趋紧，但实质上住房成交均价仍处上涨态势。”严跃进补充道，他认为这也在一定程度上拉动了房企整体利润水平。

盛宴能否持续

在经历了2017年的火热之后，房企能否在2018年依旧保持势头？对此，各方有不同的解读。从房企陆续发布的业绩目标上看，它们似乎依然信心十足。例如，旭辉为自己定下了2018年1400亿元的目标；建业的目标是3年冲进千亿阵营；融创提出2018年销售收入目标为7000亿元，增速达到93%。

对此，严跃进指出，房地产行业集中度不断提升，这也促使房企不得不尽力冲刺，如果一旦放慢脚步，就会被其他企业甩在后面，生存空间就会被挤压，因此对于多数房企而言，2018年依然是拼搏的一年。

实际上，虽然房企干劲十足，但是2018年的楼市环境也将不同于2017年。从调控政策上看，3月19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽再次强调了调控目标不动摇、力度不放松，并表示将保持政策的连续性和稳定性，特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。

“在2017年的房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境。”张大伟如是解读。

另外，三四线城市的支撑力能否持续也有待观察。链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中，一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力减轻，支持政策能否持续，即便持续，市场购买力前期已经得到有效释放后，市场需求也不可避免地下降。

在张大伟看来，除了调控压力外，房企在2018年将面临更为困难的融资环境。“整体看，海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，房企的资金压力就会增加，杠杆过高将影响后续开发，从而影响销售预期。”张大伟进而表示，2018年将是近4年来房企资金压力最大的一年，这对于房企的利润水平将形成考验。

北京商报记者 阿茹汗 实习记者 荣蕾