走在政策边缘的北京商住房迎来“史上最严限购”政策。3月26日晚间，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），一石激起千层浪。根据《公告》，开发企业在建（含在售）商业、办公类项目（以下简称“商办类项目”）只能销售给企事业单位、社会组织等，个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件，而且不能使用商业银行的个人购房贷款。至此，市场传闻已久的商住房调控政策终于靴子落地。

全方位限制个人购商住房

“在北京，此前商住房一直是刚需住宅的替代型产品。”在亚豪机构市场总监郭毅看来，小户型、低总价、基本不限购一直是这类房屋的独有优势。而易居研究院智库中心研究总监严跃进则直言，本次限购新政对于北京商住房最直接的影响就是将一块市场上的“香饽饽”变成了“烫手山芋”。

根据《公告》，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准；而且，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

而对于个人购买商住房和已购房屋再销售，《公告》虽然明确可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但也同时规定了颇为严格的限制性政策，包括：名下在京无住房和商办类房产记录的，以及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。而且《公告》规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

史上最严厉调控

几乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策句句“一针见血”，直指商住房交易的每一个关键环节。“新政从规划、销售、购房资格、信贷层面精准限制‘商改住’，措施强度不仅是北京史上最严格，就算放眼全国，也是针对商住房最为严厉的一次调控。”郭毅直言。

部分专家将《公告》中对个人购买二手商住房的限购、信贷新政称做本次新政中影响面最广的内容。分析称，如果符合连续五年缴纳社保或者个税的条件且名下无房，消费者基本上可以直接购买普通住宅了，再叠加个人购买不允许使用住房贷款的规定，这意味着，一段时间内，北京的商住房基本上难以交易了。

在中原地产首席分析师张大伟看来，本次公布的二手商住房限购条件，已经比购买住宅更加严格了，这样的约束政策将直接导致个人购房者基本放弃购买商办类产品。郭毅也认为，“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定，是北京楼市调控史上首次出现的“零杠杆”产品，若与该系列其他限购政策共同出台，意味着商住房已基本没有可能再面向个人销售。

此外，郭毅还提出，在部分消费者看来，《公告》中不如限购、信贷政策抢眼的规划政策，也蕴藏着可观的调控效力。“去年，总面积在100平方米以下的小户型商住产品占整体商住房供应量的九成以上，不到200万元/套的成交价仅相当于同期住宅单套均价的35%左右，而500平方米以上的户型此前只占商住产品的1%，此次‘新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米’的规定意味着大部分商住购房需求将被摒弃，商办原本的职能将被充分还原。”郭毅表示。

成交量价大幅下跌几成定局

北京的商住房“遭遇”重磅调控政策，未来市场走势几成定局。张大伟预测称，目前市场上商办类项目约有50%-60%是直接销售给个人居住使用，另外还有40%左右的办公类产品，在这种情况下，《公告》出台可能会直接导致市场成交量出现50%以上的跌幅，而成交价格很可能出现30%以上的跌幅。“预计未来一段时间，开发商和中介不会再主动参与商住房的开发和销售，估计该类产品的流动性会变得非常差，使得此类物业或者难以交易，或者出现价格较明显的下滑。”严跃进表示。

郭毅则以通州区此前实行的商住房限购政策为例分析称，《公告》中对于在建（含在售）商办类项目销售对象的限制基本与通州区现行政策力度相当，“去年5月通州实施这一政策后，10个月的时间内，商住房销量大跌74%，而本次政策放眼全市，同样限制了二手商办类项目的流通性，商住的投资功能将被极大削减，预计北京商住房的销量将很快出现陡崖式下跌”。

北京商报记者 蒋梦惟