长期以来，没有配套的养老服务、开发商卖完房抽身就走等问题的存在让养老地产频繁受到质疑。针对这一情况，北京曾提出在“十三五”期间养老地产要进入调整期，向社区养老的长线运营模式发展。但目前看来，企业转型不甚积极。近日，中国养老住区策划与运营沙龙在北京举行，多位专家坦言，投资规模过大、回报期更长以及配套优惠政策还不够完善等问题都是养老地产向社区养老转型的瓶颈。

企业想盈利  社区养老收益低

随着养老产业的快速发展，越来越多的行业希望从中分一杯羹，风投加快了资本运作，地产行业也不例外。自2008年起，保利、远洋、万科等地产巨头就纷纷试水养老地产，中小企业也在此后迅速跟进。然而，在近十年的发展之后，养老地产并没有欣欣向荣，反而面临被人质疑的危机。

昨日，中国太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉北京商报记者，地产商“向钱看”是导致这一尴尬局面的原因之一，“中小城市的房地产进入冰封期，库存房不好卖，但地产商总要想办法赚钱吧？对部分人来说，养老地产就是一个卖房的新办法”。朱凤泊表示，养老地产被质疑“噱头大于实质”，正是因为养老地产投资少、回报周期短，开发商看到巨大商机纷纷加入，卖完房、赚到钱就离开，回报率较低但最为重要的养老服务由此被忽视。

针对这一困境，北京市提出要将养老地产调整转型，向社区养老领域发展。但与此相悖的是，部分社会资本对于社区养老的回应不甚积极。有业内人士指出，这与资金回报有关。

目前，养老地产的盈利模式仅局限于卖房，社区养老却注重后期的建设运营，如配备专业护理人员、开展老年文体活动、老年情感慰藉咨询、家政上门服务等。但矛盾在于，这些项目的运营需要在房子卖出后继续投入大量资金，但回报却很低，这与开发商的利益相违背。

据了解，北京太阳城目前共居住约4000名老人，其中3000余名老人购买了住所产权，享受着社区养老提供的医疗、家政、送餐等服务，并缴纳少量物业费，另有800余名老人租住在太阳城的养老公寓中，按月定期缴费。尽管人数差异较大，但在入住后，租住公寓的800余名老人的缴费数额高于3000余名购房老人，成为了太阳城的主要收入来源。

“太阳城把前期卖房所得的收益都投入到社区后期的运营中了，并且有公寓租金等多方面的收入来源。”北京太阳城养老投资管理有限公司副总监郑大忠指出，后期社区的运营成本高，持续时间长，但收益较低，一些发展中的民营企业根本负担不起。

配套政策尚有短板

“养老地产到底是社会问题还是经济问题？”沙龙伊始，中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊就向所有人提了一个问题。环顾一周后，冯俊开口解释道，养老地产既是社会问题，也是经济问题，“我们既不可能把所有养老责任都要政府来负担，但也不可能都由企业一方承担，因此，政府政策如何鼓励、支持社会力量进入养老产业进行发展，就成为了尤为重要的一点”。

对此，多名专家做出回应，认为我国相关政策零散化、碎片化，是制约社区养老发展的原因之一。“社区养老的盈利模式还不健全，在这种情况下，如果不能给与配套的优惠政策和实施细则，企业在涉足时就会有所顾虑。”中国老龄产业协会副会长、秘书长曾琦指出。而在政策细则出台之后，执行刚性相较于现在也需要有所增加。

事实上，在专家呼吁配套政策的同时，政府已经加快了完善制度的步伐。近日，北京市民政局发布了《支持居家养老服务发展十条政策》，简称“养十条”。这是一套围绕居家养老的老人，在日常生活、看病买药等各个方面制定的完整的措施。但在专家看来，我国政策配套还存在可以提升的空间。

“政府应进一步推动老年产业发展相关的优惠政策，提供财政、税收等各方面的优惠，并接纳社会捐赠。”曾琦说，我国应根据经济发展水平进行中长期发展规划，合理确定发展目标和重点任务，各地区要结合本地区的情况制定区域发展规划，这样才能加速社区养老的发展。

在政府出台配套政策之外，保险的完善也将对社区养老形成有力支持。在本次沙龙上，老年人支付能力不足的问题反复被人提起。“未富先老”和“未备先老”是我国老年人目前存在的两大问题，许多老人存在养老刚需，却无力支付高昂的养老费用。对此，曾琦提出，要拓展国际视野，向目前发展比较完善的国家学习，日本的介护保险制度也是可以借鉴研究的模式之一。

社区养老转型需新思维

相较于西方国家，我国进入老龄化社会时间较短，政府和企业都在“摸着石头过河”，业内目前还比较缺乏成功标杆。鉴于这种情况，创新思维就尤为重要。

最近十分火热的大数据在社区养老中一样适用。沙龙现场有专家提出，要以促进养老服务业发展为目标，“运用互联网、大数据建设智慧社区，用智能化的管理手段，打造老年健康生活的新方式。”专家举例称，目前我国已有小区在各个门口设置电子围栏功能，一旦老人走出小区范围，系统就会自动给子女发出提示，以保障老年人的安全。

除了科技创新之外，在社区养老模式方面，北京市民政局也有新主意。今年，北京城六区将试点建成150家社区养老服务驿站，这些驿站可以提供日间照料、医疗护理、民族特色餐等各类老年人需要的服务，都建在社区里，老年居民步行15分钟内可以到达。

据了解，为了解决场地困难、租金昂贵等问题，驿站的建设将由政府提供设施，给出相关支持，委托社会力量低成本运营。

今后，如果有开发商想要复制这一模式，单独投资，也可以与养老机构进行合作。江苏澳洋养老产业投资发展有限公司总经理姚建国分析称，开发商可以借此获得优惠的拿地价格或政府的支持，并以养老为亮点迅速将房子出售，而养老机构则可以拥有更多的客户，在售房结束之后，凭借自己专业能力为购房老人提供后续护理服务，“二者合作，既提高了社区后期的专业服务能力，也减少了开发商的后期资金问题”。北京商报记者 肖玮 实习记者 林子

养老社区大事记

■2014年10月 万科在北京推出首个社区化养老服务项目——位于房山窦店的万科·幸福家（窦店）社区养老中心。

■2015年11月 保利地产在北京打造的第一个社区养老项目保利和熹健康生活馆正式开业，自2012年起保利就宣布全链条介入养老产业。

■2016年5月15日 中弘控股宣布进军养老行业，已开工建设夏各庄CCRC养老社区项目，并将在2017年10月投入试运营。

■2016年5月18日 北京市民政局在发布会上介绍了新出台的《支持居家养老服务发展十条政策》，简称“养十条”，这是为居家老人制订的完整保护措施。

■2016年5月21日 国内首家会员制养老社区上海亲和源老年公寓发布了“医养结合”及会员制“走读式养老”新项目。